在日本买房子的新加坡老手，告诉你五个一定要避开的天坑！

日本房地产正成为海外投资者的香饽饽！日币兑新币一路下跌，今年7月达到5年来最低点。投资者去年年尾起，不断涌入日本房地产市场。

日本不动产研究所5月发布《国际不动产价格租金指数》显示，在全球十五座主要城市中，日本东京与大阪两大都市首次齐头并进，共同登顶榜首，涨幅达到了1.5% ，成为房价涨幅最为显著的城市。

各大海外房产平台上，挂着不少日本放售的二手房子，不单看起来很新，而且售价也相当便宜。

东京首都圈的一套1982年15平米小房子仅为468万日元（约4万新币）。

再如一套位于大阪市的公寓，面积约15平方米，建筑时间在1988年左右，总价为1100万日元（约10万新币），月租金约在67200日元（约600新币）。

在日本买房子的新加坡老手

当心坠入翻新房陷阱!

这么便宜的房子有没有立刻燃起你的投资欲？！在日本买房近20年，进行日本房产开发的新加坡第一人——李丹翔先生（Amous）提醒海外投资者要小心坠入翻新房陷阱！

李丹翔是国际物业投资者及海外物业集团FMI Investment Group 的CEO。在东京银座、大阪心斋桥等地标区域皆创立了反响热烈的地产项目。

左二为李丹翔。

他提醒投资者要小心这类经过修图和翻新的老房：“很多房地产中介会隐瞒房子是翻新的，说的成新的一样！翻新永远不会是新的！外观可能较新，但内部结构、水管、电力等都是旧的。这些房子就像加了滤镜，图像看起来像新的一样完美无瑕，实际只是修图效果和虚有其表，入住了以后才发现后患无穷，比喻说1981年前所建的老房子，不备任何防震功能。日后发生地震时，会有倒塌的危机。”

新楼是指全新建造的楼房，从基础到结构都是全新的。相反，翻新楼内部可能进行重新装饰、重新设计，但基本结构不会改变，投资者买入前要查清楚房子的背景资料。

五个天坑要注意

李丹翔表示在日本购入低价二手房产前应先考虑以下的因素，避免五大天坑：

01

1981年前建的二手房零抗震力

日本买房

日本在1981年修订了《建筑基准法》的《新耐震标准》，1981年之后取得建筑确认证书所盖的建筑物，6到7程度的地震不会倒塌。

日本处于地震带，不时发生地震，发展商会对建筑物抗震性能不断研，政府也会定期会修改《建筑基准法》，确保新的房屋建筑都符合抗震标。2011年日本发生3·11大地震，于此后修建的物业，多具有防7级地震的功能；至于1981年前所建的楼宇，则多为一般楼宇，不具备防震功能。

新建的房子具有防7级地震的功能，用作出宿民宿自然更受日本人和游客欢迎。

部分二手翻新老房是买不到地震险的，因为它们并未有按照耐震标准建筑，对投资者而言风险较高。一旦发生地震造成公共区域或建筑结构受损，业主们必须自行筹集资金进行修缮或重建。

02

二手翻新老房难出租民宿

日本买房

在日本开民宿是一项规模小、低风险、回报稳定的投资，很多投资者买下房子改造为民宿出租。出租民宿需要领 “特区民宿牌照”，二手老房子未必符合条件。很多二手房子面积不足二十五平方米，根本不符合当法例出租民宿的要求。部分老房更是没有电梯，旅客都不会选择没有电梯的老房子民宿。

日本出租民宿需领有 “独立民宿牌照” ，民宿面积必须要二十五平米或以上，还要符合消防条例，旅客才会选择。而且领有 “独立民宿牌照” 的项目，它的房产税和水电费也会较那些领有 “简易宿泊所牌照” 的二手老房子便宜60%到70%！

未完待续,请点击[下一页]继续阅读