日本房地產正成為海外投資者的香餑餑！日幣兌新幣一路下跌，今年7月達到5年來最低點。投資者去年年尾起，不斷湧入日本房地產市場。
日本不動產研究所5月發布《國際不動產價格租金指數》顯示，在全球十五座主要城市中，日本東京與大阪兩大都市首次齊頭並進，共同登頂榜首，漲幅達到了1.5% ，成為房價漲幅最為顯著的城市。
各大海外房產平台上，掛著不少日本放售的二手房子，不單看起來很新，而且售價也相當便宜。
東京首都圈的一套1982年15平米小房子僅為468萬日元（約4萬新幣）。
再如一套位於大阪市的公寓，面積約15平方米，建築時間在1988年左右，總價為1100萬日元（約10萬新幣），月租金約在67200日元（約600新幣）。
在日本買房子的新加坡老手
當心墜入翻新房陷阱!
這麼便宜的房子有沒有立刻燃起你的投資欲？！在日本買房近20年，進行日本房產開發的新加坡第一人——李丹翔先生（Amous）提醒海外投資者要小心墜入翻新房陷阱！
李丹翔是國際物業投資者及海外物業集團FMI Investment Group 的CEO。在東京銀座、大阪心齋橋等地標區域皆創立了反響熱烈的地產項目。
左二為李丹翔。
他提醒投資者要小心這類經過修圖和翻新的老房：「很多房地產中介會隱瞞房子是翻新的，說的成新的一樣！翻新永遠不會是新的！外觀可能較新，但內部結構、水管、電力等都是舊的。這些房子就像加了濾鏡，圖像看起來像新的一樣完美無瑕，實際只是修圖效果和虛有其表，入住了以後才發現後患無窮，比喻說1981年前所建的老房子，不備任何防震功能。日後發生地震時，會有倒塌的危機。」
新樓是指全新建造的樓房，從基礎到結構都是全新的。相反，翻新樓內部可能進行重新裝飾、重新設計，但基本結構不會改變，投資者買入前要查清楚房子的背景資料。
五個天坑要注意
李丹翔表示在日本購入低價二手房產前應先考慮以下的因素，避免五大天坑：
01
1981年前建的二手房零抗震力
日本買房
日本在1981年修訂了《建築基準法》的《新耐震標準》，1981年之後取得建築確認證書所蓋的建築物，6到7程度的地震不會倒塌。
日本處於地震帶，不時發生地震，發展商會對建築物抗震性能不斷研，政府也會定期會修改《建築基準法》，確保新的房屋建築都符合抗震標。2011年日本發生3·11大地震，於此後修建的物業，多具有防7級地震的功能；至於1981年前所建的樓宇，則多為一般樓宇，不具備防震功能。
新建的房子具有防7級地震的功能，用作出宿民宿自然更受日本人和遊客歡迎。
部分二手翻新老房是買不到地震險的，因為它們並未有按照耐震標準建築，對投資者而言風險較高。一旦發生地震造成公共區域或建築結構受損，業主們必須自行籌集資金進行修繕或重建。
02
二手翻新老房難出租民宿
日本買房
在日本開民宿是一項規模小、低風險、回報穩定的投資，很多投資者買下房子改造為民宿出租。出租民宿需要領 「特區民宿牌照」，二手老房子未必符合條件。很多二手房子面積不足二十五平方米，根本不符合當法例出租民宿的要求。部分老房更是沒有電梯，旅客都不會選擇沒有電梯的老房子民宿。
日本出租民宿需領有 「獨立民宿牌照」 ，民宿面積必須要二十五平米或以上，還要符合消防條例，旅客才會選擇。而且領有 「獨立民宿牌照」 的項目，它的房產稅和水電費也會較那些領有 「簡易宿泊所牌照」 的二手老房子便宜60%到70%！
FMI 在日本大阪的房產項目都已領有 「獨立民宿牌照」，而且面積二十五平方米或以上，比法例要求的還要大得多！
03
新房有10年結構保固期
日本買房
根據日本的住宅品質確保促進法，建築業者被要求為新建築物提供10年的保修。也就是說，如果您購買了一套新房，在基本結構方面存在缺陷，在接下來的10年內可以免費得到維修。建商必須要負擔交屋後10年間住宅的結構、防水相關的瑕疵擔保責任。
FMI Japan大阪項目The Peak系列：全採用日本製造SS400全新鋼材，抗震性超強！
保固期條例只適用於新房，如果是已經居住過的老房子，即使經過翻新，都不能獲得這個保障。
04
二手翻新老房不能抵押貸款
日本買房
日本新房最高可辦理貸款額度60%至70%，而翻新的老房子則不能辦理。特別是房齡上30年的房產，一般無法向銀行申請貸款，因為銀行都不能確定老房子的結構安全、抗震性能和房產價值。
05
隱性成本高
日本買房
李丹翔警示：購買日本樓房務必選信譽良好的開發商或代理！
二手房子的物業費和維修基金都會較新房子高得多了。房地產中介賣二手房的時候，都會故意不通知一些隱性成本。李丹翔表示曾經有買家購買單位以後才被通知要額外支付費用升級浴室和廚房：「許多隱性費用如物業稅、水電費，甚至管理費等通通沒有說明，客人買了還以為賺到了，實際現實中需付的成本都遠比預期高。」
現今科技進步，翻新過的二手房子都能修圖修得像全新房子一樣，李丹翔建議投資者買入前最好查詢清楚物業資料，特別是建築日期和發展商資料，找信譽良好的中介，免得落入翻新房子的陷阱。
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