政府時隔八年推出女皇鎮私宅地段——瑪格烈通道女皇鎮小學旁的地段，卻僅吸引兩方參與競標，與2016年底當地的政府售地收到14份投標書相比，相差甚遠，引發市場討論女皇鎮作為新加坡標誌性成熟市鎮，是否失去了吸引力？

新推出的瑪格烈通道（Margaret Drive）地段投標數量與政府售地投標趨勢一致。從價值上來說，地段靠近東西線的女皇鎮地鐵站，鄰近女皇鎮小學，位置仍然優越；從交易量和價格上看，女皇鎮周圍私宅也受追捧。且周邊高價組屋會支持大量組屋提升者，進一步推動地區的私宅需求。

較新私宅交易活躍

在地鐵周邊的私宅項目中，最新的是2022年完工的尚景苑（Stirling Residences）。它共有1259個單位，樓高40層，目前也是女皇鎮一帶最受歡迎的轉售項目。

今年截至10月22日，項目有75個單位轉售，已超過去年全年的67個單位。博納產業（PropNex）提供的數據顯示，這75個單位的平均尺價為2311元。

尚景苑價格相比去年也有上漲。今年的764平方英尺單位，尺價最高可達2478元，最低為2384元；去年同樣面積的單位，尺價最高為2355元，最低為2198元。

公寓停車場直通地鐵站的女皇碧苑（Queens Peak），交易活躍程度遜於尚景苑。女皇碧苑一共有700個單位，2020年完工，今年首10個月的轉售量為32個單位，比去年同期增加六個單位，今年以來的平均尺價是2203元。

女皇碧苑今年來尺價最高為一個807平方英尺的單位，在今年4月交易，尺價達2341元。此後這項目轉售價略微回調，8月交易的一個850平方英尺單位，尺價回到2234元。

緊挨女皇碧苑的Commonwealth Towers是2017年完工的項目，共有845個單位，雖然屋齡相對較大，但價格堅挺。今年首10個月Commonwealth Towers轉售31個單位，對比去年同期41個單位，轉售量有所下降，相信與這項目轉售價上漲相關。

Commonwealth Towers今年迄今的平均尺價為2185元，9月成交的一個688.9平方英尺的單位，總價165萬5000元，尺價2402元，為今年以來最高。去年交易的相同面積的單位，尺價均不超過2200元。

Queens Condo在女皇鎮地鐵站的另一側，於2002年完工，是女皇鎮一帶最早建築的私宅項目之一。它過去兩年的轉售量都低於20個單位，今年至今交易17個單位，尺價大多介於1500元至1700元。

2021年竣工的景悅苑（Margaret Ville）較新，但距離地鐵站比前幾個項目都遠，轉售量則與Queens Condo相似，今年首九個月僅有15筆交易，尺價在2100元至2200元左右，與去年相比沒有明顯波動。

回報率不高但需求不減

女皇鎮的私宅價格自2019年開始逐漸上漲，新項目平均尺價從當時的1912元，今年已漲到2500元，漲幅為30.75％。但從全島私宅走勢來看，女皇鎮回報率不算高。SRX的9月私宅報告顯示，女皇鎮所在第3區的轉售收益率中位數為21.9％，在全島28個區排倒數第六名。

不過，自2018年以來，女皇鎮僅有景悅苑和尚景苑兩個新項目，且已全部售罄，預料接下來的新項目會吸引一些積壓已久的需求。

女皇鎮能通過地鐵輕鬆進入市區，且設施便利，學校眾多，仍是不少購房者理想居住地點。從地區的組屋高轉售價，也能看到這一區的受歡迎程度。

明年2月，建屋局提供的5000個預購組屋單位地點也包括女皇鎮，相信會再度帶動市場對這一區的關注。