新加坡房地產市場在2024年第三季度的表現如何？

11月19日，戴玉祥產業諮詢公司發布2024年第三季度房地產市場表現報告，針對新加坡私宅市場、辦公室空間、零售空間、投資市場等進行深度剖析。

其中對於大眾最為關注的住宅市場，報告指出，私宅市場儘管價格略微下滑，但與往年相比，租賃市場呈現回暖跡象。

私宅價格下跌

租賃市場回暖

戴玉祥產業諮詢公司在報告中指出，2024年第三季度私宅價格指數環比下降0.7%，扭轉了上一季度0.9%的漲幅。其中，有地私宅價格指數環比下降3.4%，而非有地私宅價格指數微增0.1%，這一增長主要得益於其他中央區(RCR)價格指數環比上漲0.8%。與此同時，核心中央區(CCR)價格指數環比下跌1.1%，中央區以外(OCR)價格指數環比不變。戴玉祥產業諮詢公司認為，整體私宅價格下滑的主要原因是買家更傾向於選擇價格更為實惠的公寓，以及郊區新的私宅單位更有競爭力。

今年第三季度的私宅成交量方面，總成交量漲2.2%至5,327個單位；外籍買家購買的單位數僅占總量的0.8%。

和私宅價格下滑相比，租賃市場反而呈現回暖跡象。租金連續三個季度下跌後，2024年第三季度租金環比上漲0.8%，這一漲幅得益於租賃交易量的顯著增長，較第二季度增加了24.4%。

2024年僅剩一個多個月，戴玉祥產業諮詢公司預計，在今年第四季度，新私宅交易量將有所增長，主要原因是多個新項目開盤，以創紀錄的價格熱銷。此外，私宅租金預計將保持穩定，因為房東與租戶的價格預期逐步趨於一致。

辦公空間入住率下降

整體租金保持穩定

2024年第三季度，新加坡的辦公空間的入住率小幅下降到94.5%, 其中CBD中央商務區及非中央商務區的入住率分別小幅上漲了0.1%。而由於新辦公樓Labrador Tower的竣工為非中心地區帶來了約70萬平方英尺的辦公室面積。

不過，儘管入住率下降，新加坡中央商務區辦公空間的租金指數略減0.5%。

此外，租出但未使用的「影子空間」(Shadow Space)有所增加，從今年第二季度的33萬4000平方英尺漲至今年第三季度的37萬6000平方英尺。戴玉祥產業諮詢公司對此表示，這代表市場目前正在進行調整，租戶更偏向於租用更小且更高效的辦公單元。

目前，由於新辦公樓項目中只剩Paya Lebar Green預計將會在今年竣工，總體的辦公空間供應依然有限，因此戴玉祥產業諮詢公司預計，2024年全年辦公空間的租金將保持穩定，不在市中心、交通較為不方便的辦公室空間的租金將面臨下降的壓力。

零售房空間入住率佳

整體租金持續增長

在零售房地產市場方面，新加坡各地區的入住率從2024第二季度的93.4%小幅增長至2024年第三季度的93.5%。其中，位於烏節路和史各士路(Orchard/Scoots Road)的零售空間入住率，環比上一季度增長了0.1%；市區其他地方(Other City Areas)的零售空間的入住率環比增長了0.4%；市區邊緣和市區以外(Fringe/Suburban Areas)的零售空間入住率環比則是下降了0.1%。

此外，新加坡各地區的零售房地產空間的租金在2024年第三季度保持了穩定的漲幅。其中位於烏節路和史各士路(Orchard/Scoots Road)黃金地段的零售空間一樓的租金，環比上一季度增長了0.3%，達到每平方英尺41.10新元；市區邊緣和市區以外(Fringe/Suburban Areas)的零售空間租金也環比增長0.3%；市區其他地方(Other City Areas)的零售空間租金環比保持穩定不變在每平方英尺19.35元。

展望未來，由於零售房地產空間供應有限、新加坡國內需求穩步增長以及國際遊客數量的增加，戴玉祥產業諮詢公司預計優質零售空間的租金將持續增長。隨著新加坡旅遊業的復甦，對零售空間、會議、會展與獎勵旅遊(MICE)行業的需求，尤其是在核心位置的空間，預計將進一步增強。

多用戶工廠售價

持續16個季度上漲

根據戴玉祥產業諮詢公司的報告，2024年第三季度新加坡製造業表現強勁，進一步推動了市場對工業房地產需求，尤其是多用戶工廠(multi-user factory)的需求。工業房地產售價環比上漲0.5%，其中多用戶工廠售價增長0.7%，已實現連續16個季度上漲。全島工業空間占用率保持89.0%，其中多用戶工廠占用率達91.6%。

同時，報告指出商業園總租用率上升了0.5個百分點，達到78.8%，但市中心商業園(central region business parks)和市郊商業園(suburban business parks)的表現不同。市中心商業園的租用率從第2季的88.8%上升至90.3%，而市郊商業園租用率下降至64.3%。

此外，在租金方面，多用戶工廠租金環比上漲1.0%至每平方英尺2.09新元，整體租金指數上漲0.3%。高科技工業空間與倉庫租金穩定保持在每平方英尺3.47新元和1.86新元，然而市中心商業園的租金環比下降1.0%至每平方英尺5.35新元。

鑒於目前電子和半導體製造產量持續改善，戴玉祥產業諮詢公司預計未來工業房地產價格和租金將上漲。

房地產投資總交易額

增至82億新元

2024年第3季，新加坡投資的房地產交易總額增至82億新元，比第2季的63億新元激增30.2%。其中占比最大的是政府售地計劃(GLS)，通過競標購得的5個地塊的總金額達23.4億新元，為本季投資銷售的主要貢獻者。

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私人地產交易方面，凱德(CapitaLand)收購了愛雍·烏節(ION Orchard)50%的股份，這也側面反映了新加坡零售業的復甦。聯實(Lenlease)收購多個工業地產，反映出電商持續發展，促使市場對物流和倉儲需求增長。

2024年結束前，戴玉祥產業諮詢公司預，政府售地計劃市場還會保持穩定，投資者們也將積極尋求策略性投資。報告同時指出，由於美聯儲9月降息，讓投資者對土地和房產的收購持樂觀態度，但考慮到未來經濟環境不明朗，投資者們也會採取謹慎態度。