新加坡新私宅市場在11月賣個滿堂紅，引發政府是否會推出另一輪房地產市場降溫措施的討論。但星展集團研究認為，雖然11月的私宅銷售強勁為市場注入信心，但未見泡沫形成，暫時沒有必要為市場降溫。

報告指出，雖然11月的新私宅銷售成績靚麗，不過，這是繼今年前10個月，平均每月銷售量僅440個單位的「乾旱」之後才出現的情況。今年全年新私宅銷售量其實預計只達7500個至7800個單位，比過去幾年的8000個至9000個單位還來得低。

發展商在2024年11月取得的強勁銷售額，再次引發了市場對政府可能出台新降溫措施以抑制市場情緒的討論，但我們認為這還為時過早。

它也說，現有措施已消除了外國買家「熱錢」流入本地樓市的機會，尤其是外國買家交易量占全年總交易量僅6%的情況下，熱錢流入機會幾乎為零。目前，大部分私宅買家都是新加坡公民或永久居民，並以住房提升者的需求為主要市場動力。因此，本地樓市尚無泡沫跡象，為房地產市場降溫的必要性不大。

市區重建局星期一發布最新數據顯示，不包括執行共管公寓在內，發展商上個月推出的新私宅數量達2871個單位，共售出2557個單位，比10月份的數據分別增長437.6%和246.5%。

11月銷售熱度是短暫現象

11月強勁銷售數據，主要由六個新項目開盤所推動，由於缺乏顯著的新盤推出，今年全年新私宅銷售其實萎靡不振，前三季銷量只達3049個，是自市建局2004年發布數據以來近20年最差的前三季表現。

11月的強勁表現不會馬上觸發新一輪的降溫措施，因為11月的銷售熱度是短暫現象而非顯示市場過熱。

除非出現價格急劇上升，短期內不需要新一輪降溫措施。

政府積極管控房地產市場，緊密觀察市場發展，並在有需要的時候出手干預以穩定市場。在去年4月推出降溫措施後，私宅價格近幾個季度也穩定下來。

另一方面，政府下來可能調整額外買方印花稅（ABSD），不排除針對購買首套住宅的本地買家，要他們為100萬元以上的住宅交易，支付5%的ABSD。

對此，首套住宅購買者普遍是自住需求多過投機，向這群買家徵稅將對年輕家庭和有意擁有私宅者帶來挑戰，影響真正的買家群。

這個舉措不會遏制本地買家的私宅需求。一些人的薪金已超過可以購買預購組屋的頂限，或是在出售組屋後需要替代住房，若對有實際住房需要的人士徵收ABSD，這將是不公平的。