政府實施的幾輪房地產降溫措施，在過去幾年起到明顯作用，本地私宅市場價格和整體銷售情況都有所放緩。房地產界因此呼籲政府在下個月公布的財政預算案中，考慮放寬一些買房限制，尤其是額外買方印花稅（ABSD）。

博納產業（PropNex）星期三（1月8日）發表的預算案願望清單提出，由於外國買家所購買的非有地私宅，尤其是在核心中央區（CCR）的高檔私宅，不是一般新加坡人的購屋目標，它建議政府將這一區價值500萬元或以上的額外買方印花稅，從60%調降至30%。

博納產業總裁伊斯邁（Ismail Gafoor）說，政府有調整額外買方印花稅和一些住房政策的空間，以儘量減低市場受到扭曲的程度，同時確保有實際需要的購房者不會受到負面影響。

政府自2021年實施四輪降溫措施下來已見成效，本地整體私宅價格在2024年增長3.9%，遠比前兩年的6.8%和8.6%低，若與2021年雙位數的增長率10.6%相比，價格漲幅明顯受控。

不包括執行共管公寓（EC）的新私宅銷量也從2021年的1萬3000多個單位，跌至去年的約6500個。

在細分市場，根據博納產業數據，核心中央區私宅受到2023年推出的房地產降溫措施的影響最大。在2024年，代表高檔私宅的核心中央區私宅交易量減少約20%，只達2622個單位。伊斯邁呼籲政府在來臨預算案，聚焦減輕額外買方印花稅對核心中央區市場的過度影響。

每月償還貸款比率應提高至40%

ERA產業總裁朱泳強則建議，允許那些沒有打算持有兩個房地產的買家豁免繳交額外買方印花稅。

目前，本地公民購買第二套房地產時必須繳付20%的額外買方印花稅。為避免繳付這筆錢，許多組屋提升者被迫先賣掉組屋。

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朱泳強說，假設組屋提升者購買了200萬元的私宅，如果他希望先買私宅後賣組屋，就得支付40萬元的額外買方印花稅。「此舉不切實際，許多新加坡人也視此為政府扼殺了他們提升的願望。」

合登集團執行長葉潤明接受《聯合早報》訪問時說：「政府可考慮提前減免組屋提升者在購買私宅時繳付的稅款，而組屋提升者必須承諾，在搬入私宅的六個月內出售組屋。」　　

另一方面，有鑒於執行共管公寓價格日益攀升，博納產業認為，目前的30%每月償還貸款比率（MSR）有必要提高至40%，以應付更昂貴的執行共管公寓。

住房價格上升速度比家庭收入增長快

根據星展集團研究日前發布的報告，近年住房價格上升速度比家庭收入增長快，平均房價與收入比率（home price-to-income ratio，簡稱PIR）在2000年至2023年期間為13.4倍，去年卻已升至14.6倍，「這使得價格收入比處於歷史可負擔範圍的上限」。

報告認為，這樣的情況意味著住房價格漲幅受限，除非收入能以更快速度增長。買家或許得支付更多首期付款、或買家被迫「降級」購買較小面積的單位，以維持住房的可負擔水平。

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對此，新加坡國立大學商學院房地產系教務長講座教授程天富受訪時指出，新私宅平均尺價已達到非常高的水平，核心中央區和其他中央區（RCR）達到3090元和2680元，中央區以外（OCR）的尺價也達2290元。

他認為，發展商為了讓私宅價格維持在200萬元以下，將不得不進一步縮小新私宅面積。

主要信息來源《聯合早報》