以下是自2010年以來新加坡政府實施的主要房產降溫措施，其效用及對房地產市場的影響分析：

主要降溫措施（按時間順序） MAJOR COOLING MEASURES 一

1 | 2010年2月

- 賣方印花稅（SSD）調整：持有期從3年延長至4年，稅率提高（如第一年賣出稅率為賣出價的16%）。

- 貸款與價值比率（LTV）下調：首套房貸款上限從90%降至80%，二套房降至70%。

2 | 2011年12月

- 引入額外買方印花稅（ABSD）：外國人購房稅率為10%，永久居民第二套房3%，公民第三套房3%。

- LTV進一步收緊：二套房貸款上限降至60%。

3 | 2013年1月

- ABSD稅率大幅提高：外國人稅率升至15%，永久居民第二套房升至7%，公民第三套房升至10%。

- 總償債比率（TDSR）框架：要求月供不超過月收入60%，並考慮所有債務負擔。

4 | 2013年-2018年多次調整

- SSD持有期延長至4年（2013年），稅率階梯式調整。

- ABSD多次加碼（如2018年7月，外國人稅率提至20%）。

- 組屋貸款限制：縮短貸款期限至25年（2013年）。

5 | 2021年12月

- ABSD再上調：外國人稅率升至30%，公民第二套房從12%提至17%，第三套房從15%提至25%。

- 房貸壓力測試：要求利率緩衝從3%升至4%。

6 | 2022年9月

- 外國人ABSD升至30%，永久居民首套房提至5%（第二套30%），公民第二套房提至17%。

政策效用 POLICY EFFECTIVENESS 二

1 | 抑制投機與短期交易

- SSD延長後，短期轉售比例顯著下降，2013年後投機活動幾乎消失。

2 | 控制槓桿風險

- TDSR和LTV調整降低了家庭債務風險，房貸違約率保持低位（2022年約0.4%）。

3 | 緩房價漲幅

- 私人住宅價格指數在2013-2017年下跌約12%，2020年後雖回升，但增速低於區域市場（2023年漲幅約8.6%）。

4 | 限制外國買家需求

- 外國買家比例從2011年的19%降至2023年的約6%（ABSD稅率30%後）。

對房地產市場的影響 THE IMPACT ON REAL ESTATE MARKET 三

1 | 市場穩定性增強

- 價格波動率降低，2013年後未出現大起大落，2023年私人住宅價格指數較2010年累計上漲約60%（年均約3.8%）。

2 | 組屋市場與私人市場分化

- 組屋轉售價受政策保護（如津貼提高），2023年轉售價指數較2010年漲約50%，但漲幅低於私人市場。

3 | 開發商行為調整

- 開發商土地競標更謹慎，項目開發周期縮短，小型公寓占比上升（迎合本地剛需）。

4 | 租賃市場活躍

- 部分投資者轉向長期持有並出租，2023年私宅租金較2020年上漲約40%。

總結 SUMMARY 四

新加坡的降溫措施通過稅收、貸款限制和交易管制有效遏制了投機，降低了金融系統風險，但需持續調整以應對市場變化。長期看，政策平衡了住房的居住屬性與投資屬性，使市場趨向理性化，但也推高了部分剛需成本（如首付壓力）。未來政策可能繼續側重保障本地居民住房需求，同時防範外部資金過度流入。