以长住公寓换商业保留，新加坡市区振兴新规地产商买账吗？

为加快中央商业区的振兴步伐，新加坡市区重建局（URA）近日宣布调整中央商业区奖励计划和策略发展项目奖励计划。此次调整的核心内容是：允许发展商在重新开发安顺路和丝丝街项目时保留商业用途，但须将至40%的总楼面面积用于非商业用途，其中必须包括长住型服务公寓。

01振兴市区新规机会与风险并存

这一政策调整引发了业界的不同反应。支持者认为，此举有助于推动CBD的居住功能，为市区注入活力；而持保留态度的开发商则对这类公寓的市场需求表示担忧。

根据新规定，发展商可以选择将全部非商业用途面积用于建造长住型服务公寓，或者建造至少200个单位的长住型服务公寓，以两者中较低者为准。这一政策旨在通过奖励机制，鼓励开发商探索这一相对较新的房地产用途。

华业集团CEO粘为信指出，长住型服务公寓作为一种新模式，市场对其接受度尚不明确，存在一定风险。他建议政府推出专门的土地增值费类别，以降低开发商的参与门槛。

另一方面，城市发展有限公司对这一政策表示支持。该公司发言人表示，建造长住型服务公寓的规定为开发商提供了更大的灵活性，能够更好地应对市场需求。

CDL与日本三井不动产合资开发的锡安路综合项目就包括了长住型服务公寓，符合公司拓展生活领域房地产组合的战略目标。

据悉，上述两项计划于2019年推出，旨在通过重新开发至少20年楼龄的建筑，提升CBD及其周边地区的居住和商业活力。截至目前，URA已收到17份CBDI申请和12份SDI申请，其中大部分已获得原则性批准。

国浩房地产集团资产管理董事经理黄美贤认为，鼓励更多人在市区居住的策略有助于增强CBD的活力，尤其是在周末时段。她表示，这一政策与政府推动市区居住功能的长期目标一致。

02 新规或将增加项目开发成本

然而，高纬环球新加坡及东南亚研究部主管黄显洋却指出，长住型服务公寓的开发成本较高，如果仅依赖市场力量推动，可能需要较长时间才能形成规模。

通过奖励机制鼓励开发商参与，可以加速这类住房进入市场，从而让市场更快地评估和定价这一新用途。

此外，URA还引入了新的环保要求，要求开发商在提交CBDI和SDI申请时，评估建筑局部或整体翻新的可行性，并提交碳排放影响报告。

华业集团的粘为信认为，虽然这些要求有助于推动更环保的开发方式，但可能会增加项目成本和施工时间。

第一太平戴维斯研究与咨询执行董事张敏璋则关注环保建筑是否能吸引租户。他指出，丝丝街部分路段无法看到滨海湾景色，开发商可能会担心租户是否愿意为环保建筑支付更高租金。

新加坡政府通过调整CBDI和SDI计划，推动长住型服务公寓的发展，旨在为CBD注入更多居住功能，提升市区的活力。

尽管开发商对这一新模式的接受度不一，但政策的长期目标是通过市场实践逐步验证和完善这一新用途。随着更多项目的落地，长住型服务公寓有望成为新加坡房地产市场的一个重要补充。

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