不是CCR买不起，而是OCR更划算？深度解读新盘买气逻辑

新私宅热销背后，谁在买？为什么买？

尽管全球局势紧张、经济前景趋缓，但新加坡的新私宅市场近期却展现出出人意料的韧性与热度。

根据数据，自2024年第四季以来，多个私宅新项目在推出首周末即创下亮眼成绩，像是PARKTOWN Residence首推就售出超过1000个单位，是自2015年High Park Residences以来的新高。而在2025年第一季度，Lentor Central Residences更是以93.3%的去化率，持续将市场热度推向高点。

那么，在“高印花税、高利率阴影”尚未完全散去的当下，新加坡私宅市场为何还能持续火热？背后到底是谁在买，又为什么买？

宏观环境：压力之下的确定性资产

尽管美国新一轮关税政策加剧地缘政治的不确定性，本地经济增速也被预测将在2025年放缓至1%至3%，但房地产市场却并未同步降温。

几个关键背景支撑当前的购房热潮：

利率下滑：三个月复利利率从2024年同期的3.64%降至2025年2月底的2.75%，贷款成本下降，减轻了买家的供款压力；

HDB价格上涨：2024年转售组屋指数上涨9.7%，远高于私宅价格3.9%的涨幅，为“组屋提升族”提供了更强的购房能力；

家族财富转移趋势明显：越来越多“婴儿潮”一代将资产转移给下一代，使得更多Z世代提前进入私宅市场。

同时，由于高额的额外买方印花税（ABSD）抑制了投资与外国买盘，目前市场上的买家主要为自住型买家，尤其是本地组屋升级族与年轻家庭。

微观视角：项目卖得好，靠的不只是价格

我们进一步拆解近期热销项目的“吸粉能力”，发现购房者的选择，远不只是“哪里便宜买哪里”。

1. 项目本身的独特性是关键

像是PARKTOWN Residence，不仅靠近地铁，还作为一个综合发展项目（含地铁、商场、巴士转换站与市民俱乐部），提供的便利性不可复制。

The Orie与Norwood Grand则因所处区域多年无新盘供应，释放了大量压抑已久的需求。类似地，Chuan Park在售出76%的同时，也达到了每平方英尺2,579元的均价，说明买家愿意为“地段+稀缺性”支付溢价。

2. 区域内的HDB密度影响项目人气

像Emerald of Katong与Chuan Park位于私宅密集区，反而比靠近HDB区的Bagnall Haus吸引力更大。这显示出一个微妙趋势——不是组屋多就一定“升势”强，而是看区域整体购房力结构。

3. 项目规模与购房者信心有关

大体量项目有“带动效应”，小体量则可能因知名度不足或“沉没人气”，导致买家观望。Parktown、Lentor Central等项目通过强宣传与区域集中度，形成了良性循环的热销态势。

市场是否会持续火热？或仅是一时之热？

从多个维度来看，OCR（中央区以外）区域非有地住宅的搜索量在2025年同比增长了32.7%，这意味着买家需求仍在持续增长，短期市场热度有望延续。

不过，CCR（核心中央区）项目的销售节奏明显放缓，主要因价格高、ABSD政策打压外国买家，加上CCR项目多数缺乏“地铁直达”、“综合设施”等利好配套。

本地买家偏好明显

靠近地铁站、名校、交通枢纽，仍是最受青睐；

OCR与RCR项目在合理价位之下更具吸引力；

组屋密集区的项目因“升级换房”需求强，销售稳健；

靠近别墅区的新项目，则可吸引希望“降级买入”的高端买家。

读懂买家心态，是开发商决胜关键

过去半年私宅热销，既是供需错位后的自然释放，也是开发商精准踩中需求变化节奏的结果。从组屋价格推高换房力、到利率下滑改善负担，再到家族财富传承加快，多重因素共同推动了私宅新盘的活跃交易。

展望未来，开发商若能顺应本地市场趋势，精准定价、强化地段配套、打造项目特色，将能在竞争中脱颖而出，持续吸引本地主力买盘。