過去一提到新加坡核心中央區（Core Central Region, CCR），你可能會想起超高端、永久地契、外國富豪扎堆的高樓大廈。但今天的市場變了——問題是，新加坡本地人，真的還會掏出 300 萬買 「市中心豪宅」 嗎？

根據目前的市場動態，今年還未推出的 22 個新盤中，有 14 個位於 CCR。這意味著：開發商正在押注市中心的回暖。

但這一次，他們面對的不再是願意豪擲千金的外國富豪了。60% 的外國買家額外印花稅（ABSD），加上近期 「洗錢風波」 的負面影響，讓海外買家紛紛止步。

2023 年中國買家還把新加坡列為第三大海外豪宅市場，如今已跌到第九位。

誰來接盤？是本地買家和永久居民（PR）。但問題是，$3M 的心理門檻，不是每個人都能輕鬆跨過的。

買 CCR，很多人最看重的是 「地段」 和 「永久地契」。但冷靜看，現在的 CCR 其實有點舊、有點 「硬」。

過去的城市規劃把 CCR 打造成辦公和商業集中區，生活配套（尤其是學校、綠地、社區感）相對欠缺。很多本地家庭在看房時，還是傾向於 「大環境更宜居」 的地段，比如東部或靠近公園連道（Park Connector）的地方。

一句話總結就是：

豪宅該有的 「生活感」，CCR 還沒完全跟上。

對於已經習慣高利潤率、面對高凈值客戶的開發商來說，現在的轉變很不 「體面」。

你能想像，原來賣 $8M 的 Penthouse，現在要降維去和 $1.8M 的四房新 HDB 比吸引力？

打個比方，這就像米其林主廚被要求下周改做 「$3 經濟飯」，當然不是不行，但真的得換一套思維。

特別是在目前全球經濟局勢不確定的前提下，許多家庭買房時最在意的不是漲跌周期，而是：

未來幾年，我的工作穩不穩？

通脹和關稅會不會影響薪水？

投資回報是否靠譜，或只是 「為了看起來有錢」？

這些問題，會成為每個銷售在 showflat 上必須回答的 「隱性考題」。

目前我們看到部分 CCR 盤採取了新的策略來吸引本地買家：

兩房單位低總價切入，以 「比郊區貴一點，但有 CCR 地段」 為賣點；

主打 「Freehold（永久地契）保值」 邏輯，吸引多代同住型買家；

部分開發商嘗試改造舊盤或品牌更新，比如打出 「生活綜合體」、「國際學校走路上學」 等概念。

這些努力，是在試圖扭轉 CCR 「富但不親民」 的形象——但是否有效，還有待市場驗證。

來看一組近期交易數據（2025 年 4 月第三周）：

The Orchard Residences 虧損了近 $1.2M，持有 15 年。一些 CCR 一房單位在二手市場的表現並不理想，例如 ICON、76 Shenton 都出現了虧損。

結論是：

CCR 不是穩賺的。買得對當然香，買錯了就真的 「300 萬成了歷史教訓」。

如果你手上真的有 $3M 預算，是去買市區的兩房 CCR 豪宅？還是去成熟區找一個寬敞舒適的四房組屋或公寓？

這是個沒有標準答案的問題。

但可以肯定的是，CCR 的市場已經變了：不再是華麗宣傳和外國投資者撐場面，而是要靠腳踏實地說服本地家庭，「為什麼要花這個錢，住在這裡」。

對於開發商來說，挑戰也是機會。對於買家來說，或許現在，正是重新審視 「豪宅」 的時候。

我們最近也有不少客戶問到：「市中心還能買嗎？」

這類問題其實沒有簡單答案，但我們建議客戶從自身需求出發，多看幾個不同區域的盤，別被地段迷惑，也別因為害怕錯過而衝動買入。