接轨国际标准！新加坡出台新法严打房地产洗钱

2025年4月8日，新加坡国家发展部第二部长英兰妮 在国 会二读《反洗钱与其他事务（房地产代理和开发商）法案》时强调，修正法案是为了确保惩罚制度能发挥更大的阻吓作用，以保障新加坡作为金融中心和商业枢纽的声誉和信心。

以下内容为新加坡眼根据国会英文资料翻译整理：

英兰妮（国家发展部第二部长）：副议长先生，我动议"本法案现在进行二读"。

议长先生，作为声誉卓著的金融中心和商业枢纽，新加坡坚决打击洗钱、恐怖主义融资及扩散融资（proliferation financing，指大规模杀伤性武器扩散融资）。

在房地产领域，房地产代理、销售员及发展商与金融机构、律师及律师事务所共同承担侦测及遏制非法活动的重要角色。

多年来，我们依据国际反洗钱金融行动特别工作组（FATF）的建议，建立了健全的房地产领域风险管理框架。国际反洗钱金融行动特别工作组（FATF）制定了打击洗钱、资助恐怖主义和扩散融资的国际标准。

本法案旨在持续强化房地产领域侦测及遏制此类非法活动的能力，展现新加坡打击犯罪收益洗钱及非法融资的决心。具体包括：（一）加强现有处罚框架；（二）使我们的监管制度进一步符合国际反洗钱金融行动特别工作组（FATF）标准；（三）作出杂项修订，厘清对犯罪者的限制条款。

我将为议员说明三大重点修订内容。

第一部分修订：强化处罚框架以增强威慑力

目前，房地产代理及销售员均须履行反洗钱及反恐融资义务，例如对客户进行尽职调查（CDD）。

轻微违规者现可通过房地产代理理事会（CEA）的"谴责信"（Letter of Censure）纪律机制，按每案最高罚款5000新元；严重违规者则须接受纪律委员会聆讯。该独立审裁庭由CEA纪律小组成员组成，包括执业律师、建筑师、工程师及业界代表。

纪律委员会可对房地产代理按每案最高罚款20万新元，销售人员每案最高10万新元。

但现行按"每案"罚款的机制威慑力不足，因代理或销售员从非法交易中获取的佣金可能远超对房地产代理20万新元、对销售人员10万新元的罚款上限。

例如近期30亿新元洗钱案中，10名罪犯涉案房产总值逾3亿7000万新元。若销售人员促成一套价值1000万新元的房产交易，2%佣金即达20万新元，远超现行罚款上限。当这样的经济收益远远超过这些罪行目前的最高刑罚时，显然有必要提高刑罚以加强威慑力。

为确保我们的刑罚架构具足够的威慑作用，法案第8及第9条修订《房地产代理法》，改按"每项违规行为"罚款：

- 通过"谴责信"（Letter of Censure）处理的违规，每项最高罚款5000新元；

- 纪律委员会处理的洗钱相关违规，代理每项最高20万新元，销售人员每项10万新元；

- 其他纪律违规维持按"每案"罚款。

举例：某销售人员四项违规中，两项涉反洗钱义务，两项属交易疏忽。现行总罚金上限10万新元。

新的处罚框架下，最高可处罚30万新元。其中，洗钱违规每项最高10万新元（两项共20万新元），专业失德两项共10万新元，总计30万新元。

本法案的修订还将加强发展商的组成框架。与地产代理与销售人员类似，开发商也必须履行打击洗钱和资助恐怖主义活动的职责。

目前，根据《住房开发商控制与许可法》（HDCLA），对于不太严重的违规行为，违规住房开发商可被处以最高 5,000 新元的罚款。然而，这远远低于

洗钱和资助恐怖主义罪行的最高罚款额，即每项罪行定罪后罚款 10万新元。

为了增强威慑力，本法案第13条对《住房开发商控制与许可法》（HDCLA）进行了修订，将发展商调解罚款上限从5000新元提高至法定最高罚款额的50%（部分违规最高调至5万新元）。

本法案第16条还将修订《商业地产销售法令》（SCPA），允许对工商发展商违规进行复合赔偿，标准与HDCLA一致。

通过这些修订，HDCLA和SCPA有关洗钱和资助恐怖主义罪行的最高构成金额方法将与其他行业（珠宝或金融交易商）一致。

第二部分修订：监管制度对接FATF国际标准

现行规定仅要求代理及销售员对己方客户进行尽职调查。因此，在买卖双方没有地产代理和销售人员代表的交易中，不得对没有代表的买卖双方进行与房地产有关的尽职调查措施。

为了与国际反洗钱金融行动特别工作组的标准保持一致，《法案》第 6 条修订了《房地产代理法》，要求对交易中未委托代理的买卖双方也进行尽职调查。

近年来，国际反洗钱金融行动特别工作组（FATF）亦已更新其标准，清楚列明识别、评估和减低与大规模杀伤性武器扩散融资（简称：扩散融资）有关的风险标准。

因此，法案第3至5、12、14、15及17条的将房地产代理、销售员及发展商的监管范围扩展至扩散融资，与其他行业立法框架一致。

法案第13及16条的修订，允许对扩散融资相关违规进行加重处罚。

法案第14及17条分别修订HDCLA及SCPA，要求发展商除筛查恐怖分子名单外，还须对涉恐融资及扩散融资的指定名单实施定向金融制裁。

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