接轨国际标准！新加坡出台新法严打房地产洗钱

如今，开发商必须评估购房者是否被相关名单指定为恐怖分子或恐怖实体，或受到联合国制裁。如果是，开发商必须拒绝与潜在买家进行交易或终止交易，并向警方报告。

修正案将明确规定，这也适用于因资助恐怖主义和扩散融资而被列入指定或制裁名单的买家。

对于地产代理、销售人员和开发商来说，这些针对恐怖主义融资和扩散融资的措施通常并不陌生。这些措施已经是现行反洗钱规定的一部分，因为资助恐怖主义和扩散融资的基本罪行也是洗钱的前提罪行。地产代理、销售人员和开发商现在所采取的措施，亦已包括打击资助恐怖主义和扩散融资活动的工作。

第三部分修订：明确对犯罪者的从业限制

法案第2条明确，在新加坡或海外被判洗钱、恐怖主义融资或扩散融资罪行者，不得持有房地产代理执照或销售员注册资格。

第12及15条修订HDCLA及SCPA，以澄清洗钱、资助恐怖主义和资助扩散罪行包括任何外国或地区法律规定的罪行。这样，被判定犯有这些罪行的人，无论在哪里犯罪，都将被禁止成为开发商、大股东，或在开发商或开发商的大股东中担任要职。

关于对房地产行业即将进行的这些修订，房地产代理理事会（CEA）及市区重建局（URA）将向业界通报修订细节。

总结

本法案使房地产领域对接国际标准，巩固新加坡反洗钱国家战略。随着犯罪手法日益复杂，政府将持续强化监管，并呼吁各界携手筑牢防线，维护新加坡金融枢纽声誉。 议长先生，我谨提出动议。

下面议员质询环节。

副议长先生：有请维凯先生。

维凯（三巴旺集选区议员）：副议长先生，本法案建议对HDCLA及SCPA作出若干修订，以进一步防止洗钱活动。根据解释性说明，这是以反洗钱国际金融行动特别工作组的建议为基础的。

打击洗钱显然是一件重要的事情，尤其是在新加坡这样的金融中心。最近在新加坡查处的数十亿新元洗钱案也突出表明，一些涉案人员利用他们的不义之财在新加坡购买房产。在这种背景下，我们希望对房地产经纪人施加义务是可以理解的。

不过，房地产中介是一个多元化的群体，通常是自营职业者。根据 2025 年 1 月的一份报告，目前有36058注册房地产经纪人。他们的收入以佣金为基础，一般不固定，取决于是否有交易。

如果他们有理由怀疑客户或交易方存在洗钱、资助扩散或资助恐怖主义的行为，而之前的尽职调查工作又使他们有理由怀疑向其提供的信息的真实性，那么立法现在对他们未对客户或交易方进行尽职调查的行为规定了更高的处罚和义务。它还扩大了现有义务的范围，将交易对手也包括在内。

虽然测试的措辞是主观的，但我预计在实践中，他们将受到客观的评判，即他们是否有理由怀疑洗钱。否则，代理人就会有睁一只眼闭一只眼的不良动机，这就是臭名昭著的纳尔逊式盲从（ Nelsonian blindness）。这意味着在正常人怀疑可能存在洗钱活动的情况下，代理人也可能会这样做。

目前，银行和律师事务所都有尽职调查的义务，他们在接受客户资金进行房产交易时必须特别小心。我也同意部长的观点，即这些义务也适用于房地产中介--至少在最近几年，我认为是自 2021 年以来。这实际上已经为限制房产交易中的洗钱行为创造了相当安全的背景。从根本上说，如果一方通过银行账户贷款或付款，银行已经或应该对资金来源进行了尽职调查。如果当事人没有去银行，而是带着一大堆现金来到他的房产交易律师办公室，那么律师显然就有义务进行调查。

在此背景下，我希望部长能够澄清现有框架是否存在任何缺陷，以至于必须扩大对房产中介施加的尽职调查义务。我还希望部长能够澄清，房地产经纪人在遵守现行的 2021 年法规（包括保存记录等义务）方面是否存在任何问题。

我对扩大立法范围的主要担忧是，与银行和律师事务所相比，房产中介进行尽职调查的资源更为有限。当然，如果有更大的问题需要解决，那么我认为这项立法是公平的。我希望部长能够澄清这项立法所要解决的其他问题。

下午 4 时 44 分

林志蔚副教授（盛港集选区议员）： 副议长先生，本法案的重点是落实反洗钱部际委员会的建议，特别是有关房地产行业反洗钱工作的建议。

改善监管框架至关重要，尤其是因为所谓的“福建帮 ”将其 30 亿新元非法资金中的大量资金用于房地产。鉴于房地产交易的大宗交易性质和我国住房的天价，这一点不足为奇。但这恰恰突出了我们加强对该行业监管的重要性，以防止 2023 年 8 月的事件再次发生。

因此，我们没有什么理由拒绝立法工作--对这些工作进行完善的修改。因此，我支持本条例草案。

鉴于问题的重要性，我惊讶地发现拟议修正案似乎并不广泛。其中许多修正案涉及将“洗钱和资助恐怖主义 ”一词改为“洗钱、扩散、资助和资助恐怖主义 ”等合乎逻辑但看似轻微的范围扩大。事实上，根据我的统计，该法案中有一半的条款都与这一变化有关。

虽然我并不一定质疑将非法资助大规模毁灭性武器纳入我们反洗钱制度范围的价值，但了解为什么这一定义或扩展在这一特定时刻被认为对我们在房地产领域的持续努力如此重要和相关，将对本法案有所帮助。与普通的反洗钱或恐怖主义融资相比，最近调查的案件中有多少涉及大规模杀伤性武器融资？

根据我的阅读，其余出台的规定也有些温和。改变了对每次违规行为的处罚，增加了对房地产交易中无代表交易方进行更严格审查的要求，并将最高处罚从 10 万新元提高到 20 万新元。

只有在第10条中，乍一看似乎才有一些真正的力度。它建议修改《房地产代理法》（ Estate Agents Act）第 72 条中理事会制定规章的权力，但当我们回到原来的法案时，可能又要失望了。这里的改动又是在可能受规管的要求清单内加入“扩散融资”。

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