接轨国际标准！新加坡出台新法严打房地产洗钱

议长先生，看似有限的法律修正案，其根本原因可能是，即使到了 2023 年，也已经有一套健全的法律来确保对房地产交易进行适当的尽职调查。

房地产代理理事会（Council for Estate Agencies）在其 2021 年反洗钱及恐怖主义融资法规指引中，已就如何进行客户尽职调查制订了一套全面的指引，包括在洗钱或恐怖主义融资风险较高的情况下加强审查程序。

2025年1月版的指南确实更新了红旗指标清单，将覆蓋页数增加了一倍，但我想说的是，即使在这次更新之前，我们也不会有大量法律来打击所谓的 “借新加坡洗白”（Singapore-washing）。政府也承认这一点。国家发展部部长在回答我的朋友梁文辉（非选区议员）先生提出的国会问题时表示，“在与客户开展业务、建立任何业务关系或促成交易之前，房产代理公司和房产经纪人必须对客户进行尽职调查”。

然而，在我们与该行业从业人员的交谈中，有些人提出了一个令人头疼的问题，那就是该行业的反洗钱程序在某种程度上不如金融行业的反洗钱程序健全。部际委员会的报告也注意到了这一点，指出 “各部门之间和部门内部的执行做法不平衡”。

在回答我去年在部际委员会上提出的这一澄清问题时，英兰妮部长承认，政府 “已经开始在这一领域开展更多工作，并肯定会考虑如何加强该行业的监管”。

因此，除了今天的法案中建议的这些变化是否只是微不足道之外，相关的问题是，实际上是否需要更多的实质性立法，以使该行业达到反洗钱最佳做法的前沿，而不是要求新加坡金融业的其他部门遵守。

我不是律师，但我希望部长愿意告诉我，目前的法律，加上今天提出的修正案，是否真的足以使“福建帮”更早被发现和拘留？如果是，是否是执行方面的问题而不是法律框架本身的问题？如果不是的话，又需要什么法律呢？又为何今㆝没有向国会提出这些法律？

议长先生，我想说的主要内容很简单。我并不认为我们实际上缺乏必要的法律来调查、逮捕和起诉房地产行业中令人震惊的洗钱行为。我认为更重要的是，我们必须以坚定不移的目光，专注于确保执法和守法，我希望政府能加倍努力，杜绝新加坡洗钱活动带来的祸害。

副议长先生：有请帕雷克先生。

帕雷克（官委议员）： 副议长先生，感谢您允许我参加这次质询，质询的目的是通过采纳反洗钱金融行动特别工作组的建议，加强新加坡对房地产中介和房地产开发商的监管框架。

新加坡的反洗钱斗争现在已转移到房地产和物业领域，因为我们正努力维护我国的金融诚信和作为全球金融中心的良好声誉。

本法案引入了更严厉的惩罚措施和保存记录的义务，以确保房地产代理和开发商能够更好地发现和报告可疑交易。本法案还有一些重要举措，旨在保护我们的房地产市场，防止非法资金流动。

这些改革正值关键时刻。新加坡必须保持开放的商业环境，同时也必须是一个对洗钱者充满敌意的地方。本法案体现了这一平衡--既加强了我们的防御，又维护了人们对我们机构的信心。

本法案还引入了更严格的发牌标准，这对保护该行业的诚信非常重要。具体来说，中央经济委员会和相关房屋管理部门等机构将获得更强大的调查权和更广泛的执法权。

两年的实施期限也是非常审慎的。它为企业提供了了解、准备和适应新要求的空间。这种分阶段实施的方法兼顾了紧迫性和现实性。

副议长先生，尽管该法案是应对全球风险的必要对策，但我们必须坦率地面对它所带来的挑战，尤其是对在该领域经营的中小型公司而言。

实施这些新要求将意味着所有人的运营成本都会增加。

副议长先生：请关掉好吗（背景噪音）？帕雷克先生，请继续。

帕雷克先生（官委议员）： 谢谢，副议长。地产代理机构和房地产开发商可能需要聘请更多合规专业人士，投资新技术，并重组内部流程，以履行报告义务。

我现在要向部长澄清六点：

其一，虽然该法案涉及扩散融资问题，但澄清这一概念如何具体适用于地产代理和房地产开发商将是有益的。例如，如何监控涉及外国买家的交易与此类融资的潜在联系，代理商应注意哪些具体指标或红旗？

其次，跨境交易中涉及的数字房产平台是否也属于同样的合规体系。了解如何在这些更复杂的情况下实施执法，为利益相关者提供监管过程中的保证和信心，将有所帮助。

第三，本法案引入了更严格的义务，但利益相关者可能需要更清晰地了解所需的核查程度，尤其是在复杂的商业地产交易中。明确规定客户拒绝提供尽职调查文件时的法律义务和责任，会有所帮助。

第四，鉴于额外的合规要求，规模较小的公司在适应这一新设置时可能会面临挑战。最好能了解是否有针对中小型企业（SMEs）的合规措施或支持措施，如培训、补助金或数字工具，以帮助他们在不影响竞争力的情况下履行这些义务。明确是否将根据企业规模或意图来调整惩罚措施，将确保中小企业不会受到意外的过度影响。

第五，本法案旨在与反洗钱金融行动特别工作组的建议保持一致，但地产代理和开发商可能需要更多指导，以处理涉及没有同等反洗钱/打击资助恐怖主义标准的外国司法管辖区的交易。重要的是要考虑更严格的检查可能会如何影响合法的外国投资。将采取哪些策略确保强化合规措施不会阻碍投资流动，从而保持新加坡作为金融中心的吸引力？

最后，虽然法案概述了合规的必要性，但企业将受益于更有条理的过渡性支持。除了实施窗口期外，还计划提供哪些形式的援助--如补助金、数字合规工具或补贴培训--以帮助企业有效实施这些要求？这些支持将是至关重要的，尤其是对于正在应对新监管环境的中小企业而言。

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