【市场分析】目前环境下我该如何选择

这是我们新增加的一个栏目，#每月的市场分析#，及时更新市场动态，帮助市场从业者和参与者找到合适的位置及策略。

这个是第三期啦,每期的侧重点会不同，根据目前市场的热点来决定内容。

这期的侧重点是，目前的大环境对房产市场有什么影响？

1.战争的影响 - 俄罗斯和乌克兰的战争

2.股市对房市的影响

3.油价上涨对房市的影响

4.通货膨胀的影响

5.加息的影响

6.还在持续的冠状病毒的影响

战争对房市的影响

历史上几次战争和房产指数

上图红线是新加坡的房产指数，对应的紫色字体标出了历史上的几次战争， 像阿富汗战争(2001-2014),伊拉克战争（2003-2011),也门冲突（2014-？)以及今年三月刚开始的俄罗斯和乌克兰战争。

历史上几次战争期间，房价指数是持续攀升的，唯一使房价指数下跌的是2013年政府的降温措施，其中的贷款限额条例(TDSR)才真正打击到房市。

所以新加坡房市在历史上的表现是战争期间价格持续上升。参考历史的话，这次的俄罗斯-乌克兰战争也不会例外。

如果把每年的成交量画上去，成交量是按每年17%的幅度增长，战争期间也不例外。

成交量其实是价格的一个佐证，有成交量支撑的价格才是真正可持续的价格。

从上面可以看出，战争期间，价格和成交量还是持续上升，作为普通投资者采取的策略应该是偏积极。

股市对房市的影响

股指和房指同向移动

上图红线是新加坡的房产指数，绿线和蓝线是股指，蓝线是S&P 500。

911恐怖袭击期间，股指和房指都是下降5-6个季度，恢复期上涨20-24个季度。

2008金融危机，股指和房指下降4-6个季度，恢复期股指是4个季度，房指是17个季度。

最近事件，2019冠状病毒，股指和房指下降一个季度，到目前已经上升5-8个季度。

图上所显示的事件刚发生时，股市和房市从最初的震动期到最后的恢复期都基本上是V型反弹，不仅是同向反应，而且恢复期或者上涨期要比震动下降期长很多。不仅如此，在股市震动期，投资者也倾向于把资金投入相对稳定的房市。

油价上涨对房市的影响

油价增加了运输和建筑成本

油价是蓝线，房产指数红线。其实油价并不直接跟房价挂钩。油价增长是增加了运输和建筑成本，从而间接提升了房价。

通货膨胀对房市的影响

食品价格在过去10年增长了30%-50%

这个比较简单易懂，过去10年，食品价格增加30%-50%。我们把钱放在银行里不可能在10年内增这么多，只会贬值，10年前的10块钱和今天的10块钱购买能力完全不同，5个汉堡和3个半的区别。

目前大家都明白固定资产可以抗通胀，上图是过去15年房产指数（红线）增长了86%，消费者指数（蓝线）增长了32%。远大于消费指数增长，把钱放在房产上可以有效抵御通胀。

细化到每年的房产增长和消费者指数增长率，大部分时间房产都跑赢通胀的，长期持有就更明显。

加息对房市的影响

低利率造成房价上涨？并不总是如此

这个是目前大家最关心的问题，是不是低利率造成房价高涨，高利率房价一定下跌呢？两者反向移动？上图表示也不是如此，25年来，64中的35次, 即54%的时间内他们是反向的。也就是说利息不是造成房价上升或下降的唯一因素。也不是决定因素。

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