利率和房价——浅析新加坡住宅市场的“泡沫”

如今美联储的缩表和加息已是路人皆知，对于新加坡的房贷利率影响也是立竿见影：

随着这几个月新加坡房贷利率的明显上升，其对房价走势的影响如何?

要分析这个问题，我们可以有多种角度，比如参考历史、分析现状和展望未来。

那么那么参考历史的部分，我们先来看下新加坡过去的20年中，利率上升和房价的关系吧。

由于未来和历史没有必然相关性，只是做个参考就好。

第一个利率上升时期：1999-2000年：

我们看到，1999年新加坡的3M SIBOR利率上升了1.2%， 从1.8%左右到了3%，而新加坡的私宅指数上升了25%，直到2001年互联网泡沫（dotcom bubble）事件触发利率和房价的双重下跌。

第二个利率上升时期：2004-2008年：

我们看到，在这个2004-2008的利率上升期，3M SIBOR从1%跳到了3.75%，然而同期新加坡的私宅指数飙升了40%，直到2008全球金融海啸来临，房价和利率又一起下跌。

第三个利率上升时期：2015-2017年：

这个2015-2018的利率上升周期，3M SIBOR从2010年之后的长期低点0.2%上升到了1.5%，而同期新加坡私宅房价下跌了5%。

但是不要忘记，这个下跌幅度很大程度上归功于2010-2013年之间的连续7伦降温措施，有空会单独开贴讨论这个。

第四个利率上升时期：2018-2019年：

这个众所周知的2018-2019周期，新加坡私宅房价又上升了9.5%并且导致了政府2018年严厉的降温措施，同时这个时期的3M SIBOR利率也从1%上升到了2%，直到2020年头COVID来临和利率开始暴跌回历史低点。

大家要注意的是，这里利率用的是3M SIBOR，并不直接代表你付的实际利息，因为银行给的配套都有个息差spread，也就是我们一般看到的3M SIBOR+XX%，这个息差也通常随着利率周期和不同银行的配套浮动。

所以看了以上的四个利率上升周期的利率VS房价对比，我们得出什么结论？

利率上升会造成房价下跌？从过去20年的历史来看并不一定。

大部分的利率“温和”上升周期都伴随着房价的上升，除了2013年的TSDR等多重严厉降温措施，让房价下跌了4年。

当然利率的突然飙升肯定会对房价造成负面影响，比如图表最左边的97年亚洲金融危机时期，3M SIBOR到了惊人的8%+，这个时期的房价是跳水的。

不过这个历史走势还是不能完全说明，比如目前新加坡住宅市场的真实贷款负担能力，以及市场到底有没有泡沫和过度投机？

我们不妨从《拒绝盲人摸象——新加坡房产的10大现状全面解析》一文中，DBS给出的目前新加坡房贷市场的详尽数据来分析下现状，下面是章节8和9的摘抄，略有修改。

8.私宅和组屋的负担能力提高了，那么对应的贷款压力如何？

8(a).本地市场房贷负担能力？绰绰有余？

如果房产由于收入增长变“便宜”了，是不是理所当然的负担小了？

DBS给出的目前数据如下：按照房贷-收入比来看（绝大部分是私宅，含少量HDB贷款），各个年龄段、各收入水平的分类数据如图：

我们知道2013年开始MAS规定的收入-负债TDSR（总贷款偿还比例）的上限是60%（2021年12月之后是55%）；

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