在過去的兩年間，儘管疫情肆虐，邊境關閉，新加坡的房價卻一路上漲。根據新加坡國家發展部（MND）的數據，去年的私宅漲幅甚至達到了 10.6%。

為此，新加坡政府於去年年底出台了降溫措施，包括提高額外買方印花稅（ABSD）、收緊總債務償還率（TDSR）並提高貸款最低首付等。

然而，隨著邊境重開，湧入新加坡的旅居者和外國人增加，旅遊、建築與酒店等行業的復甦，再加上貸款利率偏低（1 – 1.8%），新的公寓項目數量減少，2022 年新加坡的私宅價格走勢究竟會如何呢？本文將為您解析 2022 年新加坡房價 6 大走勢預測。

我們先來看一下具體的降溫政策：

• 額外買家印花稅調高 5% – 15%，新加坡公民和永久居民（PR）購買第一套房產的除外。

• 總債務償還率門檻從 60% 收緊至 55%，包括為現有住房貸款再融資。

• 組屋（HDB）貸款最低首付從 10% 提高到 15%。

那麼，這些降溫措施將會如何影響新加坡的房地產趨勢呢？

走勢 1：短期內，私宅價格漲勢將會放緩 額外買房印花稅的大幅提高，影響最大的就是外國買家和投資人士，對新加坡公民和永久居民的影響會比較小。

這也就意味著，一路走高的私宅市場將會受到最大的影響。短期內，長期上漲的私宅價格，其漲勢將會放緩，成交量也會降低。但隨著新項目的推出，經濟態勢的恢復，以及就業形勢的改觀，私宅市場有望在第二季度恢復活力。

走勢 2：剛需買家將擁有更多選擇 政府本輪降溫措施的主要目的還是讓新加坡公民和永久居民，也就是剛需買家買得起房、買得到房。因此，對於剛需買家來說，這一輪的降溫措施好處大於壞處。

額外買方印花稅的全面提高可以有效降低外國買家與投資者的購房熱情，加上政府增加了組屋和私宅房屋的供應量，新加坡公民和永久居民就有了更多的購房選擇。

不過，由於組屋貸款的最低首付從 10% 提高到 15%，沒有太多存款的家庭可能還需要等一等。

走勢 3：二手組屋市場將依然保持強勁 雖然政府將加大新組屋的供應量，但仍有相當大一部分新加坡人會選擇轉售組屋。

這是由於新房的等待時間過長、過程繁瑣、風險因素較多等原因，尤其是那些急於搬入新家的首次購房者，以及改善型住房買家，更願意選擇即買即住的二手組屋。

綜上所述，轉售組屋的市場會繼續保持活躍與熱度。

走勢 4：私人公寓市場將趨向平穩 2021 年新加坡公寓價格趨勢發展平穩，總共推出的 31 個私人公寓項目都行情火爆。這些公寓的買家一部分是組屋的改善客戶，另一部分則是希望在房價進一步上漲前鎖定房源的投資人士。

由於新加坡政府土地銷售（GLS）計劃的限制，2022 年的私人公寓新樓盤將會更少，也就意味著整個私宅新房市場會更加地平穩。

早在政府公布新一輪降溫措施以前，就有傳聞說集體出售可能會再度復興。對於開發商來說，如果拿不到新地，舊公寓的集體出售也是一種拿地途徑。但額外買方印花稅的上漲讓這一傳聞不攻自破——開發商需要支付高達 40% 的額外買方印花稅。

再加上公寓的買家大部分是外國人和投資者，這兩種類別都是新一輪降溫措施的主要打擊對象。因此可以預判，2022 年的新加坡公寓市場將會更加平穩。

根據安家獅城分析數據顯示，2022 年的新加坡公寓價格只會上漲 3% – 5% 左右。（對於長期投資者和剛需家庭來說倒是個不錯的買房時機）

走勢 5：投資型購房活動將會減緩 本輪房地產降溫措施，無論是對新加坡本地人還是對外國投資者來說，都有一定的影響。

首先，外國人在新加坡投資買房需要支付的額外買方印花稅上漲到了 30%，讓人咂舌，外國投資者的投資意願理所當然會降低。

另外，即使是本地人，如果你想要買第二套房作為投資，也需要支付高達 17% 的額外買方印花稅。如此一來，投資回報率就值得再次考量了。

除了這些，TDSR 的門檻也抬高了，從 60% 收緊至 55%，即每月償還貸款的金額不得超過個人月收入的55％。這也就意味著，投資者很難兼顧兩套住宅的貸款。

綜上所述，2022 年新加坡房產市場投資型的購房活動將會減緩。

走勢 6：房租價格將會繼續上漲 2022 年，新加坡在閉關 2 年之久後，將逐步重新開放邊境。隨著疫苗接種者走廊計劃（Vaccinated Travel Lane，簡稱 VLT）的擴大，將會有更多的學生和商業人士前往新加坡生活。因此，可以預判，新加坡的房租價格將會繼續上漲。

有趣的是，即使只針對國內需求，2021 年的新加坡租房市場依舊活躍。主要的租房需求來源於居家辦公的千禧一代需要自己的空間，不願意長期等待組屋交房的新婚夫婦以及正在換房的人群。

據預測，隨著邊境的開放以及需求的增加，2022 年新加坡的租房市場將會更加火爆，房租價格可能會上漲 8% – 11%，甚至更高。

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