新加坡深夜突袭楼市，卖方印花税飙涨4%，持有期延长至4年！影响不大吗？

7月3日深夜11时35分，新加坡国家发展部MND、财政部MOF与金融管理局MAS突然发布联合公告：

住宅卖方印花税（SSD）即刻上调4%，房屋持有锁定期从三年延长至四年。这是新加坡政府自2017年后首次恢复更严苛的抑制投机政策，距离上一次ABSD（额外买方印花税）大幅上调仅两年。

一、新政核心

税率与锁期双收紧，精准狙击短期炒房

7月3日，新加坡MND，MOF， MAS联合宣布：

卖方印花税的房屋持有期将从三年延长到四年，恢复到2017年上一轮调整之前的年限。持有期每个级别的税率，也将上调4个百分点。

1、政策细则：卖方印花税上调4%，持有期延长至4年

税率跳涨：购买后1年内转售，SSD税率从12%升至16%；1~2年转售从8%升至12%；2~3年从4%升至8%；3~4年新增4%税率（此前无需缴税）。

锁定范围：仅针对2025年7月4日及之后购买的私宅，组屋因已有最低居住年限限制不受影响。

图/来源于MND，MOF，MAS，联合早报

2、历史轮回：8年周期见证政策松紧博弈

新加坡SSD政策始终在“抑制投机”与“市场活力”间动态调整：

2010年：首次推出SSD，锁定期1年；

2011年：锁定期延至4年，税率最高16%；

2017年：为刺激市场，锁定期缩至3年，税率降4%；

2025年：重回4年锁定期+峰值税率，政策周期完成闭环。

3、为何此时出手？楼花转售激增触发警报

新加坡MND，MOF，MAS等多部门联合文告直言：

未竣工私宅的楼花转售（sub-sale）量近期激增，短期持有交易扭曲真实房价。摩根史坦利年初已预警：若房价飙升，SSD调整将成首选工具，如今预言成真。

图/来源于MND，MOF，MAS

二、市场背景

交易量暴跌40%，核心区竟逆势上涨

1、整体降温中的区域分化

2025年二季度数据显示，新加坡私宅市场已进入“降温通道”：

价格涨幅趋缓：整体房价环比仅涨0.5%，较一季度0.8%进一步放缓；

交易量断崖下跌：成交量环比暴跌40%，仅4340套。

区域表现冰火两重天：

各区域的价格环比变动，及主要原因有：

核心中央区(CCR)：+2.3%，高端供应稀缺+富豪刚需支撑；

其他中央区(RCR)：-1.1%，外国买家退潮+ABSD高压；

中央区以外(OCR)：+0.9%，组屋升级需求托底。

图/来源于联合早报

2、供应洪峰即将压境

新加坡2025年土地销售计划将释放10,000套新私宅（下半年占4,725套）。叠加SSD新政挤压短期抛售，未来两年供需天平恐进一步倾斜。

三、业内预判

温和调控？还是组合拳前奏？

1、共识：短期冲击有限，长期抑制投机

麦俊荣（大亨房地产首席分析师）：“此为温和调控，若真想强力打压，应提高首套ABSD。预计全年交易量仅微降5%至1.95万~2.05万套。”

朱泳强（ERA产业总裁）：“高利率与房产税已侵蚀利润，多数投资者本就倾向持有超3年。”

2、深层影响：供应过剩风险或被化解

瑞联集团首席研究与战略总监孙燕清指出：延长锁定期将减少转售市场供应，避免2025~2026年大量新盘竣工引发的价格崩盘。

3、政策悬念：ABSD会否跟进？

当前ABSD对外国买家高达60%（2023年上调），公民/PR购多套房亦需缴20%~35%。分析师认为，若房价反弹过快，ABSD或成下一张牌。

图/来源于MAS

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