新加坡房产市场最新研判：关键词是大通胀和加息

编者按：今年以来，新加坡房势大涨，虽然政府调控手段也是频频发布，但还是抵挡不住买房的高潮，上半年新加坡的房产市场究竟发生了什么呢？本地房地产专业从业者深刻剖析了2022上半年新加坡房地产市场的基本面和判断，并进行前后验证。一起来看看吧。

12020 - 2022 市场回顾

现在是7月初，正好是个年中复盘的时候。2022是个特别的一年，回忆年初两个月，整个地产行业都面临多样的挑战，形势不清晰：美国股市的崩盘、加息、俄乌战争、疫情反复，新的降温措施等。我的自我定位是房地产观察者、思考者和投资者。年初时市场节奏虽慢，但我很笃定今年的地产市场是繁荣的。

如果拉长时间线，2020年开始3、4月的时候，是没有什么交易量的，那时人们怀疑市场会不会崩盘，但当时我们提到8个字：极端行情，极端机会。那时任何人只要敢入场，不管是股票、房子，只要是一个好的资产，是一定赚钱的。机会就是别人害怕、恐慌的时候来的。2020年末的时候，我们也是第一个跳出来说“牛市来临”！当时演讲的主题是：》。疫情过后，2020年最好的上车机会是6到8月的时候。2021年基本上就是交易量最高的时期了，直到2021年12月份，新加坡政府发布房价降温措施。当时我说，新加坡房地产是一个很好的避险产品，甚至可以说是最好的。新加坡政府在实行了十年的降温政策以后，本地的房市基本上没有泡沫。疫情来临时，全球的各种市场承压的时候，只有没有泡沫的市场能承受住这个压力。

今年的关键词是大通胀和加息。美国去年12月通货膨胀达到历史新高，7%的月通胀率。然后今年年初有预测说今年会有4轮加息，也有说5轮的，现在已经加了几次了。

2新加坡的确定性和进化

我们习惯去分析事物背后的逻辑，因为市场总是充斥着诸多噪音，影响投资者做出正确的预判。接下来，为大家做一些市场预判、分析现在的结构性变化，分享一下我们的思考和可挖掘的机会。希望大家了解本质，同时预防风险，谨慎投资。两年前说要大胆投资，但是现在市场不一样了。

有一部分人觉得市场涨得太高而不敢入手，再加上新加坡政府出台的各类政策，更加觉得混乱了。我们通过正反面的双重分析和几个简单的问题就可以理清楚其中的逻辑。

新加坡政府的房产政策是为了平滑市场，避免市场失控。如果短期内涨太快，牛市会很迅速结束；但如果市场能慢慢走，更多人会拥有入场机会。所以还没购置的各位，其实入场机会一直都有，因为政府一直在帮市场创造机会！比如2021年底的降温受益人就是本地还没有购置第一套房的公民和PR。真正被降温压制了的是外来炒房的人群，以前20%的税现在30%，但是似乎还是挡不住部分超高净值人群的投资热情，最近康宁河湾（Canninghill Piers）就被一位来自中国福建的客户一口气买下了20套。由此看出政府的政策出台很及时，如果没有出来，今年20套买的人可能是一批批的。

2.1 上半年的市场表现

21年12月降温开始时，住宅在22年1月、2月的表现还是静悄悄的，3月开始启动，到了4、5月就火爆了。我们也是度过了一个非常忙碌的5月和6月。是市场上积压的需求造成了这种忙碌。先看本地市场，LIV@MB等稍微郊区的房子单价平均2300新币一尺；新移民市场，我们看到中国开始开放以后，大批客户开始涌进，中国政策如果继续松绑，相信会有更多客户入场。所以无论是本地还是海外客户，两个市场都忙碌起来了。

今年1月到3月是一段风险释放的时间段，因为美股涨的太高，风险要不断释放。另一个投机的市场，比特币也是腰斩，所以那时候大部分人都是恐慌的，不敢投资的。当市场不确定时，我认为该去分析什么是确定的。而当市场很热的时候，反而要冷静分析，哪些声音是噪音，哪些是事实，哪些市场可以入场，哪些产品是坑。我们投资的目的是为了战胜通胀，战胜印钞机:钞票多了，流动性提高，为了平衡增加的货币，商品价格提高，最终造成货币贬值。通俗来讲，就是普通老百姓家的购买力下降，全球割韭菜。在这样的一个时代，我们需要思考自己到底有哪些保存财富的方法。放在银行，如果只是存款的话，可能每年实际贬值10%以上。

到了4、5月时，房产市场终于启动。特别是5月，像丽福苑（LIV@MB）、鑫丽嘉园（Piccadily Grand）开盘就卖出79%和77%。这在两年前是很少见的，现在这个市场对于开发商来说，只要商品够好，是非常火爆好卖的。这两个楼盘均价分别是2387新币一尺和2150新币一尺，可见通货膨胀已经传递到市场的各个方面。买主主要是本地新加坡人。除了新盘价格高，转售市场也是连续21个季度上扬。当然，在大多数开发商涨价的大环境下，也有部分打折出货。比如5月底6月初时，Marina One Penthouse 降价500万出售，Keppel的大户型也在降价卖。大家入场时，需要谨慎分析产品的优劣，定位和定价，以及未来该区域的发展前景。

2.2 政策的逻辑，周期

上个月8号，新闻报道政府推出6正选8备售名单地段，这个供应量跟往年比其实是不高的。上半年政府的卖地供应量是2700套新公寓，下半年的加在一起差不多3500左右，一共是6000多套新公寓。新加坡正常一年的新盘是1万到1万3左右。1万3是最好的，市场就不会供不应求，不断抬高。

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