新加坡房产市场最新研判：关键词是大通胀和加息

各位看上面这个图，红点代表降温措施，绿点代表升温措施。过去25年，只要市场往上的速度太快，就会有红点，往下太快或者不动就会有绿点。政府做的事情是让波动变小，因为在平滑的市场，更多人是赢家，而剧烈波动的市场，只有少数人是赢家，大部分是输家。新加坡是希望所有国民都能分享到进步和成长，而其中一种方式就是拥有房产。在新加坡，房子的表现比股票好。在美国市场，股票比房子表现好。美国的房产税很高，州和中央政府每年抽走很多的利润。有些州租金回报5%，房产税交2%或者1%以上。新加坡买房印花税是一次性的，而且本身的房产税也不高，是按照资金量分段交税，那这个市场的抽水就相对比较少。政府主要还是抽印花税和额外印花税。而这些大比重是外国人在交，很多外国投资者认为新加坡的房子性价比确实高。

最近新加坡有个越来越明显的特征，它在往更全球化方向发展。2010年大选后，政府开始收紧移民政策，7-8年的封闭期后，这两年“开放”成了主旋律，更多中国移民开始在各行各业展露头脚，这几个月频频爆出的大宗买卖大部分来自中国买主。新加坡政府一直是在主动吸引人才的流入。为了长远地发展，新加坡政府必须吸引人才和资金流入才能保持国家继续往上走。

今年这轮市场因为年头的紧箍咒来的特别及时，增长是较平滑的。政府政策的基础是，房产的增长不过度超出人均收入增长，保证国民安居乐业。所以上面这张周期图其实给出了一些判断：

一、房产是有周期性变化的；

二、周期里政府一定会有政策调节，调节的目的是为了平衡市场；

三、这些年政府的调节做的更精准、到位了。以前的市场反弹和下降的速度都太快，很难把握入场时机，比如09年初，买家一出价市场就又涨了，因为没有降温政策的市场是疯狂的。

2.3 供需、租金、成本

房价的一个本质是供需和成本。如果看新加坡全国未卖出的供应量，2022年第一季度已跌入过去五年新低，仅剩14,087套住宅。大部分时候，新加坡未卖出新盘应该在2万左右，开发商有5年时间售出所有库存，否则要另外缴税。

地区/季度

中心核心区CCR

中心区边缘RCR

郊区OCR

总库存

2021 Q17073

7724

6805

2021 Q2

6839

6706

5839

2021 Q3

6880

5878

4382

2021 Q4

5876

4306

3972

2022 Q1

5585

4612

3890

表格1. 新加坡私宅库存总量对比

上面表格显示目前CCR的库存是最多的，买主多是外国人，现在政策打压也体现在了库存量上。RCR和OCR是以本地买家为主的市场，政策受益下，库存也相对较少。

再来看需求面，新加坡今年一共有31,325个组屋单位满足5年最低居住年限（MOP），而这些都会成为组屋升级私宅的潜力买主。另一方面，租赁市场也体现了当下人们对购置房产的态度。从2020年Q4开始，新加坡市场的租赁指数一直在飙升，从104涨到了接近112，而租约数量也从1万左右涨到了2.7万左右。

目前的租赁市场上，抢房子现象随处可见。比如植物园附近的别墅，新加坡最顶级的住所地段，主要吸引本地的富豪以及新移民。以前的均价是3万左右。而现在的价格是6万到15万，新一点的基本上10万以上。分享案例：我之前带一位准备来新加坡发展的朋友去看别墅出租，当时准备了20个待选房源，客户都觉得太老旧了，后来终于有一个比较新的房源，当晚登出来就有10组人要看房，我们第一组看，房主租金叫8万5，我们就给8万5。看完房走出去时，外面等著的人都是面露凶光地看着我们的，后来房主经纪打电话告诉我们，第二组人不管我们出价多少，直接加30%。这就是现在豪宅租赁市场。

租金是一个比房价更直观的需求体现，租金代表了市场上消费者愿意花多少钱在居住需求上，因为租就是纯消费。如果房价涨，租金跌，说明房价是虚涨。如果租金比房价涨的还快，房价则继续上涨压力大。目前租金上涨，主要是因为很多买房但还没建成，以及大量因为全球不稳定而来新加坡居住的高净值客户，导致了极端的供不应求情况。这两年新来的外来人士，有很多是把生意搬过来，准备先租，3、4年申请到永久居民（PR）后才买房，以减少印花税的支出。如此，买房的大批需求被延迟，租房的需求在近期释放，房价的需求则在更远的未来会被释放出来。

接下来说成本，我们来看未来基准价。今年RCR地区土地价格已经拍到1300新币一尺，再加上建筑成本已大幅上涨20-30%，郊区未来成本价2000新币一尺。由此推出，开发商的开盘价至少也要卖出2200新币一尺。再看组屋EC的价格，地价是500-600新币一尺，建完成本也要1100-1200新币一尺，所以未来EC也要卖1300新币一尺。综上所述，我对现在市场很有信心的逻辑是基于对供需和成本的判断。

2.4 开放、全球化

各位读者，如果你现在还能看到2000新币一尺以下的好货，需要尽早下手，否则时机就错过了，因为一个时代翻篇了。目前新加坡本地买主很大的一个问题，就是只参考过去别人的成交价，而很少看未来。我觉得这是个过时的心态，因为新加坡正迈入下一个级别的国际化城市赛道。2010到2020年这一段时期，过往的表现确实能起到指导作用，因为整个国家相对封闭，移民没有大批涌入，当时的房价是一个内部消化和调整的状态。但是未来的十年是完全不一样的。因为新加坡的资源有限，开放是必经的生存之路。其他国家的试错，为新加坡政府提供了很多改进“后疫情政策”的方案。只有开放、吸引人才，才是未来可持续发展的道路。

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