根據過去發生的四次金融危機情況，經濟衰退往往會導致房價大幅下跌，下跌周期可達六至八個季度，累積跌幅更可能超過20%。

新加坡國立大學房地產與城市研究院(IREUS)最新發布的一份報告顯示，除了2020年因冠病疫情所引發的經濟衰退外，在其他四次經濟衰退中，本地私宅價格都暴跌兩成以上。相比之下，我國國內生產總值(GDP)萎縮幅度較小，只有約3%至5%。

報告指出，任何經濟萎縮將減少家庭可支配收人和購房能力，而且房地產下跌周期一般比經濟萎縮周期來得長。例如在1997年亞洲金融風暴時，我國經濟連續四個季度環比萎縮，累積跌幅達4.9%，但私宅價格卻連續10個季度下跌，累積跌幅達44.9%。

國大房地產與城市研究院副院長李乃佳博士接受《聯合早報》訪問時解釋說:「經濟衰退對房價的影響往往會因為槓桿和情緒關係而被放大。一方面，買家收人減少和須支付利息增加，意味著買家能借貸的數額減少，這進而限制他們負擔得起的房子。另一方面，經濟衰退讓買家變得謹慎，傾向於在旁觀望樓市走勢。」

當前俄烏戰爭和疫情造成的供應鏈中斷，引發通貨膨脹擔憂，全球各地的中央銀行正試圖通過提高利率來應對高通脹問題，經濟衰退風險正在上揚。不少經濟師預測，包括新加坡在內或將無法辛免於這場經濟危機。

李乃佳說，外部環境的不確定，意味著下來幾年新加坡經濟很有可能遭受衝擊，如果加息引發經濟衰退和相應的價格調整，這對本地房價將帶來巨大影響。

合登集團上周的一份報告指出，在2020年最近一次經濟衰退中，我國GDP連續兩個季度環比萎縮，陷入技術性衰退，房價卻相對堅挺，僅在第一季下跌，接著第二季就回升。

報告因此認為，本地樓市具韌性，今年房價將維持增長態勢，即便房價因經濟衰退而下跌，它的復甦也是迅速且強勁的。

不過，李乃佳對此結論不表贊同。他說，2020年的經濟危機屬於特殊情況，當時我國和全球政府紛紛採取大膽和緊急措施，投入數百億元以保住人們的生計和工作。但這次可能出現的經濟危機，部分原因是寬鬆經濟政策帶來的副作用。政府估計只會針對性地給予弱勢群體和受衝擊企業援助，不太可能再次投錢來刺激經濟，更不可能因房價下跌而放寬房地產措施。

李乃佳曾經曆數次樓市崩盤，他提醒說，現在樓市情況更像是2008年全球金融風暴，買家樂觀情緒多少淡化了他們對經濟衰退的危機感。

「可是，對樓市過於自信，正是過去幾次經濟衰退所出現的最大問題。所以，一日出現經濟衰退，我扣心銀行會收緊借貸，市場信心會急轉直下，房價可能下跌超過10%。」

學者:應避免過度借貸並維持至少一年充裕資金

有鑒於此，他呼籲買家應避免過度借貸，並維持至少一年時間的充裕資金。

房地產分析師王伽勝持較樂觀看法。他認為，2008年經濟衰退導致房價大跌，主要是因為當時樓市有許多炒作活動，特別是外國買家投資高檔私宅。現在，房價上漲主要驅動力來自廣泛買家需求，包括組屋提升者對大眾化和中檔私宅的需求強勁。

他說:「經濟衰退風險提高，或許會抑制一些買家需求，不過房價整體持平，不會顯著波動。如果真的出現經濟衰退，我認為房價最多下跌3%至5%，不會像2008年這樣出現雙位數下跌。」

當然經濟衰退會影響房價是常識，而且政府可能繼續收緊LTV到70%或者TDSR到50%，不過下跌逾兩成嘛。。。到時候你準備好子彈了嘛？

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