7月新加坡寫字樓市場Q2

新加坡新闻

2022-07-21

本篇文章共分為三個部分：第一部分新加坡寫字樓Q2市場；第二部CBD核心甲級寫字樓的基本介紹；最後，第三部分介紹Kevin Feng Division（KFD部門）的Corporate Leasing團隊的在招租的甲級寫字樓房源。

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1新加坡Q2寫字樓市場

根據仲量聯行（JLL）和高力國際（Colliers）的Q2報告：

1.1 供需關係

2022年上半年寫字樓沒有新的供應量，CBD區域以內，Rochester Commons即將在今年Q2完工。考慮到一批老舊寫字樓在進行重建工程，預計總供應會大幅減少。以下是仲量聯行（JLL）的預期供應量的圖表。紅色代表市區核心區，淺灰色是烏節路一帶，深灰色是市區邊緣，黑色是郊區。目前可以看到未來幾年，大部分市區核心區的新供應量來自舊樓的翻新，比如今年的Hub Synergy Point，24年的Keppel Tower，25年的Shaw Tower，26年的Clifford Centre、PIL Building還有AXA Tower。未來5年的新供應量預計達到700萬平方英尺。

下面這張圖可以看到新供應量還很富足，目前大部分新樓的預租率只有20-30%，還有一半是0%，而AXA Towe目前也只有50%的預租率。所以對這些翻新樓盤感興趣的租客可以及早開始和樓主協商，因為越到後期，談判籌碼會越來越傾向樓主。而對於有興趣投資的個體或公司，現在也是非常好的低位入場時期。

受到辦公室回歸潮的影響，1Q需求量穩定，2Q會繼續增長。常住居民（PR）的規定放鬆後，新加坡持續地受高科技、金融技術、家族辦公室和財富管理公司的青睞。越來越多公司把原本位於香港的總部和大量人才往新加坡轉移，可預見新的甲級辦公樓需求會越來越高。

1.2 租金、空置率

全島的空置率目前是7.6%，CBD區域的空置率僅高0.1%，為7.7%。下圖為全島的租金分布情況，市區可達每尺月租金$12或以上，而東部和西部的租金還停留在每尺月租金$5-$6之間。

只看市中心，目前濱海灣一帶和市中心核心區是最受歡迎的辦公地點，這兩個區域的辦公樓大部分臨新加坡河，不僅有甲級辦公樓一流的設備還有一絕的風景。而這兩個地點的租金漲幅都達到了環比3%以上。而市區其他地點也都達到2%以上的環比漲幅。

未來5年，仲量聯行預計租金漲幅可達30%（9%+4%+9%+5%+3%），雖然整體供應量不足，但是新加坡穩定的金融環境和安定的生活環境具有足夠的吸引資金、公司和優秀人才的能力。2023年放緩的漲幅主要是因為2022年的通貨膨脹的餘波，而2025年則是因為相比其他年份過低新供應量。2026年租金漲幅繼續放緩，是因為租金已經達到一個很高的位置了。

另一個推動租金增長的原因，則是通貨膨脹帶來的高運營成本。樓主很可能會通過增加物業費將風險轉移給租客，因此，總租金費用也提高了。

1.3 寫字樓投資

根據高力國際，Q2的寫字樓買賣主要來自郊區，比如西部的Westgate Tower。市區核心區的甲級辦公樓的平均資本價值為3000新幣每尺，回報率為3.5%。

1.3 受歡迎的寫字樓特點

目前受租客喜愛的寫字樓都有以下特點：

偏新的優質寫字樓

帶智能控制系統

充足的綠色景觀

1.4 總結

市區核心區租金目前同比增長9.2%，1Q相比環比增長3%。即使目前的市場大環境不明朗，需求的增長速度會超越供應的速度，因此租金也會持續增長，預計到2026年，總增長會達到30%。

2區域租金表現和CBD

以下情報來自：Corporate Locations