萬事通說
蘿蔔點評：新加坡說房市！
首先，讓我們來一起看一看新加坡城市發展部最新出爐的數據：
新加坡2022年第二季度，房產價格指數持續上漲至180.9。5年時間，一共上漲了41個基點。
在過去的5年里，新加坡政府三次上調了印花稅，比如新加坡公民第二套的印花稅，從10% 增加到21%；外國人的印花稅，從18% 增加到34%。然而如此大幅的印花稅上漲，幾乎對房產價格指數的上漲毫無影響。
不僅如此，新加坡房產價格也無視了過去三年在全球肆虐的新冠疫情。
這讓不少朋友，尤其是持幣待購，就等新加坡房價下跌就出手的朋友，怎麼也想不通，如此多不利因素，你怎麼就是不跌呢？
今天，蘿蔔就來給大家解開這個謎，新加坡房價為什麼就是不跌？
新加坡的客觀基本面，
給房價提供強大的支持
新加坡的客觀基本面，給新加坡房價提供了強大的支持。
例如新加坡土地有限，人口密集，物以稀為貴；新加坡經濟繁榮，人們富裕，2021年人均GDP超過了可怕的8萬美元；政府廉潔，人民樂觀開放，對外包容，種族和諧。這些都是很重要的因素。
但這些並不能解釋為什麼新加坡房價不下跌。比如，這些因素在2009年的時候，新加坡也具備，但依然在幾個月內房價下跌了20%。所以，這些因素不是我們今天要討論的重點，蘿蔔就不展開了，一筆帶過。
新加坡房價，
不下跌的原因
一個木桶，能裝多少水，是由什麼決定的？是由最短的那一塊木板決定的。
那房價的下跌，是由什麼決定性的因素決定的呢？
是利率，政策，經濟？都對，也都不對。 房價的下跌，是由所有的房產業主里，最沒有持有能力那一批決定的！ 利率，政策，經濟等等這些外部因素，只不過迫使這些沒有持有能力的業主開始拋售而已。
我們要認識到，在為數眾多的業主里，大家的持有能力，是不同的：有的可以承受80%的下跌，有的只能承受50%，有的只能承受10%，甚至有的承受力為0，只要不漲就受不了了。
房產下跌是這樣開始的： 外部因素造成持有成本上升 -> 持有能力為0的業主開始出售 -> 價格下跌5% -> 只能承受5%的業主開始出售 。。。。。。如此開始雪球效應，投機者離場，房價下跌。
2009年前的新加坡房市，
對炒房無限制，金融風暴導致大量損失
這就是新加坡2009年以前發生的情況 ，那時房市火熱，入場成本很低，對房產炒作也沒有防禦機制：
貸款可以拿到90%甚至更高；
買房之後第二天就可以賣出，超短期的炒房風行，並且獲利不菲；
對購房數量沒有限制，只要你夠魄力，能拿得出每一套的5%，擁有10套公寓不是夢；
對國外資金沒有限制，外國人和新加坡公民一視同仁。
造成的結果是， 2009年金融風暴來襲，新加坡房市毫無防禦力，遊資和國外資金迅速撤離，幾個月房價迅速下跌20%。
事後，新加坡政府痛定思痛，知道新加坡土地少，房產體量小，經不起這樣的折騰。於是亡羊補牢，從2010年開始，實施額外印花稅以及一系列房產政策，並且不斷完善。
新加坡出台一系列房產政策
現在的市場和以前不同
讓我們看看 新加坡市場上目前都有哪些房產政策 ：
1.貸款比例，首套房產最高75%；二套房產最高45%，三套以後基本貸不到款；
2.買房三年之內賣出，需要繳納高額的賣家印花稅，保證短期炒飯者無力可圖；
3.實施額外印花稅政策，最新的稅率見下圖。從經濟層面杜絕了短期炒飯的可能，也勸退了持有力弱的潛在買家。
所以今時今日的新加坡房產市場，和2009年那個市場，已經是截然不同的市場。
公寓市場業主畫像曝光
房價下跌或無從談起
讓我們看看 今天新加坡公寓市場的業主構成 ：
1.擁有一套房產的業主。這部分業主對市場價格的漲跌是不敏感的，畢竟不能睡公園啊；
2.擁有兩套房產的業主。請看上面的額外印花稅表格。第二套房產，交了高額印花稅的，而且房價的至少55% 是現金，持有力很強；
3.擁有三套房產或以上的業主。三套以後都是現金購房，並且額外印花稅最高的一檔，持有力達到鋼鐵俠級別。
以上就是目前新加坡公寓房產市場上所有的業主畫像了。 各個經過了政策篩選，各個膀大腰圓。想等他們虧本賣房，可能會等到天荒地老。
既然沒有業主願意虧本買房，那個雪球滾不起來，房價下跌當然就無從談起了。
政策擠干市場泡沫， 只留下有實力和持有能力的優質購房者。沒有短板，這就是新加坡房價無視高額印花稅，持續上漲的秘密。
感謝閱讀本期的蘿蔔點評文章，我們下期見。
有新加坡房產需求，請聯繫我。
以我十年所得，助您不走彎路。
新加坡萬事通房產專欄作者
彭威 – 您的新加坡房產小管家
我來自美麗的江蘇。1996年來到新加坡，畢業於南洋理工大學。2009年，從事房產經理人。現任新加坡 房產中介公司之一的Huttons的市場部董事（CEA 註冊號：R042525J）。
從業11年來，每每為客戶找到稱心如意的房子總是由衷的開心。 國內客戶常見問題， 我都會為您一一解答。初到新加坡，生活上的各種小問題，我也會盡力協助。希望我的客戶多，朋友更多。
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