萝卜点评：新加坡房价无视高额印花税，持续上涨的秘密

万事通说

萝卜点评：新加坡说房市！

首先，让我们来一起看一看新加坡城市发展部最新出炉的数据：

新加坡2022年第二季度，房产价格指数持续上涨至180.9。5年时间，一共上涨了41个基点。

在过去的5年里，新加坡政府三次上调了印花税，比如新加坡公民第二套的印花税，从10% 增加到21%；外国人的印花税，从18% 增加到34%。然而如此大幅的印花税上涨，几乎对房产价格指数的上涨毫无影响。

不仅如此，新加坡房产价格也无视了过去三年在全球肆虐的新冠疫情。

这让不少朋友，尤其是持币待购，就等新加坡房价下跌就出手的朋友，怎么也想不通，如此多不利因素，你怎么就是不跌呢？

今天，萝卜就来给大家解开这个谜，新加坡房价为什么就是不跌？

新加坡的客观基本面，

给房价提供强大的支持

新加坡的客观基本面，给新加坡房价提供了强大的支持。

例如新加坡土地有限，人口密集，物以稀为贵；新加坡经济繁荣，人们富裕，2021年人均GDP超过了可怕的8万美元；政府廉洁，人民乐观开放，对外包容，种族和谐。这些都是很重要的因素。

但这些并不能解释为什么新加坡房价不下跌。比如，这些因素在2009年的时候，新加坡也具备，但依然在几个月内房价下跌了20%。所以，这些因素不是我们今天要讨论的重点，萝卜就不展开了，一笔带过。

新加坡房价，

不下跌的原因

一个木桶，能装多少水，是由什么决定的？是由最短的那一块木板决定的。

那房价的下跌，是由什么决定性的因素决定的呢？

是利率，政策，经济？都对，也都不对。 房价的下跌，是由所有的房产业主里，最没有持有能力那一批决定的！ 利率，政策，经济等等这些外部因素，只不过迫使这些没有持有能力的业主开始抛售而已。

我们要认识到，在为数众多的业主里，大家的持有能力，是不同的：有的可以承受80%的下跌，有的只能承受50%，有的只能承受10%，甚至有的承受力为0，只要不涨就受不了了。

房产下跌是这样开始的： 外部因素造成持有成本上升 -> 持有能力为0的业主开始出售 -> 价格下跌5% -> 只能承受5%的业主开始出售 。。。。。。如此开始雪球效应，投机者离场，房价下跌。

2009年前的新加坡房市，

对炒房无限制，金融风暴导致大量损失

这就是新加坡2009年以前发生的情况 ，那时房市火热，入场成本很低，对房产炒作也没有防御机制：

• 贷款可以拿到90%甚至更高；

• 买房之后第二天就可以卖出，超短期的炒房风行，并且获利不菲；

• 对购房数量没有限制，只要你够魄力，能拿得出每一套的5%，拥有10套公寓不是梦；

• 对国外资金没有限制，外国人和新加坡公民一视同仁。

造成的结果是， 2009年金融风暴来袭，新加坡房市毫无防御力，游资和国外资金迅速撤离，几个月房价迅速下跌20%。

事后，新加坡政府痛定思痛，知道新加坡土地少，房产体量小，经不起这样的折腾。于是亡羊补牢，从2010年开始，实施额外印花税以及一系列房产政策，并且不断完善。

新加坡出台一系列房产政策

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