对话新交所——新加坡REITs市场20周年回顾与借鉴（上篇）

以下文章来源于中金固收

导语：

2022年9月是首只新加坡REIT凯德商用信托在新交所上市20周年。经过20年发展历程，S-REITs市场市值从2002年末时的12亿新元增长至今1,170亿新元，上市REITs只数从2只增长到43只，物业所在区域从新加坡扩展到26个国家和地区。

从新生到成熟，S-REITs市场历经20年的发展，已经成为亚洲REITs市场的中心之一，新交所与中金公司携手回顾其20年发展历史、总结经验，希望更好地为中新资本市场未来发展提供借鉴经验。 本文为新加坡REITs市场20周年回顾与借鉴系列文章的上篇，本周三、周四还将发布中篇和下篇，继续从多个维度解读S-REITs市场发展经验以及对C-REITs的借鉴意义，敬请关注！

新加坡交易所北京代表处

第一章 新加坡REITs的初始：欲扬先抑，贯通融汇

一、从房地产市场到房地产证券化市场

(一)新加坡从1965年独立就把房地产视为重点发展行业

支持着新加坡REITs框架的是一段历史，是一个国家在发展中各阶段的领悟，是一个政府在实现经济迅速腾飞的战略性和新加坡人民对于不断创新的追求。它不只是一个法律架构，一个税务架构，一群房地产发展商和一批资本市场投资者的结合。

新加坡1965年独立，从一个未发达的第三世界海港城市转变成今天我们所看到的，拥有世界级房地产市场的现代化大都会。在这半世纪以来的发展旅程里，新加坡经历了不同的经济周期，但今日所取得的成功也非常贴切地反映了这个小国务实地落实许多政府政策所取得的成果。作为一个年轻的国家，新加坡政府在国家开元的前几年扮演着积极的角色，是最大的土地拥有者和住房的供应商。新加坡政府在房地产市场发展的主要职责是提供硬件基础设施，包括交通和网络，公用事业和公共设施。

新加坡的城市规划和硬件设施在世界名列前茅的，而新加坡也经常被投选为世界上最适宜居住的城市之一。除了提供基础建设，新加坡政府也是一个成功的监管机构，确保所有市场参与者都在新加坡的法律框架下顺利运作。新加坡政府推行的国家房地产市场发展的途径，不是一味的鼓励发展开放。它也展现了如何在适当的时候介入，特别是当房地产发展的方向和步伐偏离或无法达到推行的政策目标的时候。

新加坡政府积极参与房地产市场发展最显著的一个例子就是提供适宜环境支持新加坡REITs市场成功形成并发展。为了提供一个完善的计划，协助新加坡巩固亚洲主要金融中心的地位，新加坡政府和当地的发展商、基金经理人拟定了一系列的规则和税务优惠，鼓励REITs的成立和上市。

(二)让新加坡房地产事业走向国际

20世纪90年代，世界各地的房地产市场对“走向国际”的做法深感兴趣，跨境资金的流动量和规模也稳步地在攀升。新加坡作为外国投资者的资金进口商、国内投资机构和开发商境外投资活动的出口商，受惠于这个大趋势。

房地产的跨境投资不是一个新的现象。之前资金流动的规模甚小，而且许久才见一次，每一次都由一个具优势的发达经济体驱使著。60年代的英国人，70年代的荷兰人，80年代的日本人。90年代，新加坡第一次看到了房地产市场多方向的投资流动。

促使全球过去40年跨境投资活动的日益增加有三个主要原因：

发达经济体从70年代至80年代发展机构式房地产投资市场。房地产正式被当作另类资产类别的一种，为多元资产投资组合提供分散风险，对冲通胀和稳定长期回报的好处。这导致大量的资金被投入进了各个国家的房地产市场，房地产投资专业人才数目也快速暴涨。

全球储蓄的大量增加迫使机构投资经理在竞争日趋加剧的全球市场寻找更好的境外投资回报率。

过去20年，市场欢迎房地产投资导致新的投资选择例如REITs和债券产品的涌现，不断增加投资者能接触房地产投资的方式。

新加坡政府投资有限公司（简称“GIC”）在90年末开始将投资分散到更多的国家。同时，其他在全球化的驱使下将投资放眼海外的新加坡公司还包括远东机构，淡马锡，凯德置地，吉宝置地，星桥腾飞集团。随着这“往外看”的全球趋势，新加坡投资者纷纷到外地投资，新加坡也成为了其他国家的投资地。国际投资者先是投资实体的房地产，而后来因为新加坡REITs的形成迅速的将投资扩展到地产证券上。

许多与房地产投资相关的投资经理人也在这个时候将区域总部设在新加坡，包括美国保德信金融集团，领盛投资管理和法国赛博集团。机构投资者如加拿大退休金经理人，挪威央行投资管理公司也在新加坡落脚。短短五年的时间，新加坡的投资专业人士，例如投资组合经理人、投资分析员、交易员、经济学家，增加了四倍。

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