对话新交所——新加坡REITs市场20周年回顾与借鉴（下篇）

需持续加强信息披露和投资者关系建设。目前公募REITs信息披露制度已初步建立，披露要求涵盖REITs申报上市、存续经营、扩募等多个环节，披露文件则主要包括招募说明书、季度报告、半年报、年报、资产评估报告以及监管要求的其他相关公告，但在披露内容的标准化（如是否统一要求披露公允价值下基金净资产值指标）以及翔实度（如对于评估报告中评估假设以及重要指标（如产权类标的资本化率）披露要求是否有可能做进一步规范）上仍存在改进空间。在投资者关系建设方面，中国REITs暂未对投资者关系职能主体做出明确，在实操中，基金管理人往往承担与资本市场沟通责任。我们认为可以继续加强投资者关系建设（如建立专门的投资者关系团队和渠道），在审慎合规条件下与资本市场就项目情况进行持续和充分的沟通，引导市场形成合理预期。我们建议管理人做好持续、高质量的信息披露和及时沟通，确保市场透明度有序提升。

四、适时推出REITs衍生产品，满足投资者多层次需求

开发REITs衍生产品，完善市场生态构建。新加坡REITs市场在经历多年发展后，其市场发达程度不仅体现在市场规模、上市资产种类丰富度以及投资者参与度，也体现在REITs相关产品的丰富度。截至2022年4月，新交所已上市5只REIT ETF分别为Lion-Phillip S-REIT EFT，CSOP iEdge S-REIT Leaders ETF，NikkoAM StraitsTrading Asia Ex Japan REIT ETF，Phillip APAC Dividend Leaders REIT ETF和UOB Asia Pacific（APAC）Green REIT ETF，总计管理规模约8.6亿新元，主要投资于新加坡本地和亚太地区其他REITs市场。REITs衍生产品的推出使得新的投资者得以参与，完善了市场生态构建。对于中国REITs市场而言，我们相信伴随市场扩容建设稳步建设，将来亦能形成可观的市场规模和多元的上市资产类型生态。通过发展指数市场及相关ETF产品，能够满足投资者多层次需求，吸引更为多元的投资者群体，有利于市场长期健康发展。

结语：与新交所合力推动亚洲REITs市场繁荣

中国REITs扬帆起航意味着我国正式进入了通过资本市场（尤其是股权市场）盘活存量资产及实体资产投融资模式创新的崭新阶段。对于地方政府而言，借助REITs可有效盘活存量资产和优化资产负债表，促进基础设施投融资效率提升；对于资产相关主体而言，REITs作为一种具备产融结合属性的新型金融工具，可以促进管理机构资产管理和运营能力提升；对于资本市场而言，REITs作为风险收益特征有别于股债等传统资产的新型大类资产，对于机构投资者（特别是保险、养老金等长线资本）来说具备优秀的配置潜力。此外，我们也看好REITs市场对于实体资产的价值发现功能，推动以收益法为内核的实体资产理性定价。

展望未来，我们认为我国近百万亿元基础设施存量资产有能力为中国REITs市场输送优质资产项目，如仅按基础设施资产存量1%转化率进行计算，未来中国REITs规模亦有望突破万亿元级别，资产类别丰富度可能将超过亚洲其他REITs市场。我们认为未来中国REITs市场不仅可以为本地投资者提供资产配置机会，更能成为海外投资者了解中国实体资产的门户和投资参与渠道。

新加坡REITs市场作为亚洲资产最为多元和国际化的REITs市场，亦是中国境内资产出境上市的首选地之一。目前新加坡市场共有10只REITs投资于中国境内资产，资产总额占新加坡REITs总资产约9%。我们认为新加坡REITs市场20年的发展经历以及含有中国境内资产REITs的运营管理经验都将是中国REITs后续高质量发展可借鉴的宝贵财富；中国REITs市场的繁荣发展也将进一步推动优质资产上市以及激发投资人对于REITs资产（以及新加坡REITs市场）的关注和配置热情。往前看，我们期待中新两国REITs市场将在投资者教育、市场制度建设发展和运营管理经验交流、推动优质资产上市等多个领域形成互利共惠，共同推动亚洲REITs市场繁荣。

1. https://stock.cnstock.com/stock/smk_jjdx/202206/4904836.htm

2. https://www.ndrc.gov.cn/xxgk/zcfb/tz/202107/t20210702_1285341.html

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