在新加坡买房，你必须要懂的房贷小知识

“降温措施”是新加坡房市的专有名词，通常指当房市火热，涨价太快时，政府出台来抑制房价的措施。近期登上热搜的降温措施就对组屋的房价影响很大，对公寓房价的影响也体现在房贷额度上，即同样收入，能贷到的钱变得更少了。

联合早报新闻报道

不过有买房计划的小伙伴先别急，当你了解新加坡房贷相关知识后，可能会发现它并没有你想像的那么可怕。那么，新加坡的房贷额度是怎么计算的？目前市场上具体的利率和配套是怎样的？如果贷款资质不够，又该如何提升呢？

01 房贷介绍

银行和HDB贷款

在新加坡，银行贷款顶限为房产价值的75%，利息可以选择固定或者浮动，一般与基准利率挂钩。

如果是购买HDB的房产，包括组屋和EC，可以选择向HDB贷款。HDB贷款顶限为房产价值的80%，利息固定为2.6%。不过，HDB贷款有薪资顶限要求，家庭月收入不能超过14000新币，如果是单身买房，个人月收入不能超过7000新币。

HDB官网

房贷额度

通常有三个因素会直接影响到房贷额度：贷款数量、还款年限、贷款人年龄。

新加坡个人贷款购买私宅的额度限制

贷款数量越多，银行会觉得还贷难度越高，因此会降低贷款额度。新加坡的还贷期一般是30年，也就是0-30年内还款不影响额度。还贷期越长，月供越低，总利息越高。但是如果将还款期拉长到30年以上，则会降低贷款额度。

相比前两个，第三个因素——年龄，可能很多小伙伴是第一次听说。新加坡认为65岁退休后还贷能力会下降，所以要求65岁前就还完所有贷款。如果一定要选择65岁之后才还完，那么贷款额度就会变低。

例如：30岁的A买第一套房，选择还贷期30年的额度是75%。但是如果A已经45岁了，那么他如果选择30年还贷期，只能贷款55%；如果他选择20年还贷期，就可以贷款75%了。

个人资质

薪资影响

固定薪水是最加分的收入项，因为固定意味着稳定。如果申请人为收入不固定的自雇人士，包括个体户、以提成为主的销售等，由于每月薪水不同，银行会通过其税收和CPF来综合考虑还贷能力。同样薪水，固定工资人士比自雇人士能贷款到更高金额。

如果自己开公司并大幅占股，即使固定薪水很高，银行也会在贷款额度上打个折扣。具体要看个例进行审批，有相关问题的小伙伴们可以在文末扫码添加小助手进行咨询~

联名买房

如果贷款人是两个人，总收入更多，自然就能争取到更高的贷款额度了，这也是为什么经常是夫妻两人一起贷款买房。不过要注意的是，在新加坡两人贷款一般意味着房子必须放两人的名字，即借款人必须是屋主。

那么，如果两个人年龄不同，收入也不同，应该看谁的年龄呢？银行会用加权平均的算法来决定还贷年龄。

例如：丈夫A已经50岁了，定薪为1万新币，而妻子B只有25岁，定薪2千新币。按照加权平均的公式，平均年龄为 (50*10000+25*2000)/ (10000+2000)=46。

外国人贷款

没有新加坡身份的外国人也可以购买新加坡公寓和少部分别墅，而且好消息是外国人同样可以申请房贷。如果有稳定的新加坡本地收入，那么额度将与本地人相同。但如果没有本地收入，则需要等待银行审批，目前很难通过且额度较低。

02 利率和配套

基准利率

目前新加坡市场上的主流基准利率分为两大类：与新元隔夜利率挂钩的SORA和银行内部利率。

SORA即Singapore Overnight Rate Average，中文名“新元隔夜利率”，指的是新加坡银行间每日早上8时至傍晚6时15分之间进行的无抵押隔夜新元交易的交易量加权平均利率。SORA取决于新元市场交易，更为透明，是良好基准利率。但同时它对于市场的反应更敏感，因此波动性会更大。

数据来源HousingLoan

而银行内部利率则取决于单个银行的政策调整，相对来说比较不透明，但如果政策时机合适，可能会有更为划算的配套。

以DBS星展银行为例，如下图所示，与SORA挂钩的配套利率是SORA+1%，目前SORA是2%左右，所以配套一前两年的房贷利息为3%。与内部利率FHR挂钩的配套利率是FHR+1.3%，目前FHR是1.4%左右，所以配套二前两年的房贷利息为2.7%。

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