楼市降温前的暗潮涌动

准备移民到我国的香港朋友最近向我抱怨，香港二手楼价跌跌不休，新加坡房价则节节上升。现在想把香港的房子卖掉，把资金转到本地置业，却因"低卖高买”的心理作祟，始终下不了手。

香港房价向来比我国高出许多，即便如今两地房价走势两极化，把香港小房子卖了，也还能在本地买较大的房子。这名香港朋友也明白这一点，但不想在低价时变卖房子是人之常情。他更担心的是，香港楼价会继续跌，本地楼价会持续涨。如果现在不出手，到头来会不会两头不着岸?

香港楼市经历10多年的大牛市后，近来楼价出现下跌。根据香港中原城市领先指数，7月份楼价月比下跌1.6%，年比更跌了7.3%，回落至两年半前的水平。分析师预测，今年接下来几个月，当地楼价可能会再跌10%。

相对于香港楼市的冷飕飕，我国楼市就显得一片阳光灿烂。当香港房地产界人士在讨论港府应否为降温措施“减辣”时，本地业者却为“政府可能再为楼市降温”的传闻而绷紧神经。

降温措施频传 房地产业者绷紧神经

从社交媒体散播出来的新一轮隆温措施来袭的传闻，在市场以讹传讹。虽然今年“夏季”的私宅市场，跟天气一样炎热，业者却相心突如其来的狂风骤雨。

6月底，即便本地三大银行开始调高房贷利率，也难敌私宅的火红需求。7月间，宏茂桥1道推出372个单位的Amo Residence，首日发售就卖出98%的单位，顶楼一单位还以600万元天价成交。

最令人惊讶的是，它让市场见证首个大众化私宅项目，还是位于中央区以外的地区，跨过2000元尺价。

上一轮的降温措施在去年12月无预警空降，其中针对私宅市场的措施就包括调高额外买方印花税，以及收紧总偿债比率。没想到才过了一两季，降温药力就似乎失效了。

今年第二季的私宅市场表现异常亮眼，几乎所有新推出的大型项目，如丽福苑([email protected])和鑫丽嘉园 (Piccadillv Grand)都在开盘日售出大部分单位，推动该季房价环比上涨3.5%，涨幅是第一季0.7%的五倍。

这段期间新项目销售报捷，但不仅没有让业者群情鼓舞，反而还可能让他们心神不宁。一些相熟的业者不讳言，项目热销都不敢太过张扬，担心任何振奋的市场反应，都可能触及政府再次出招降温的底线。

对于这条底线，政府曾多次强调，实施降温措施是为了预防出现房市讨热现象，确保房价不会偏离经济基本面，让国人继续负担得起基本房屋需要。

问题是，房市距离底线到底有多近?

因此，在新一轮降温措旅即将来临的阴影下，手上还有未推出项目或未售出单位的发展商备感压力，有意进场的买家也举旗不定，大家都像热锅上的蚂蚁般，一些有心人偏偏乘机散播谣言。

8月初开始的中元节(农历七月)，可说是房市一年中的非官方中场休息时段，这个月份一般都少有新项目推出，看房买楼的人也相对减少。

当举国上下正准备欢度国庆日，市场上就开始疯传政府即将推出降温措施，甚至传言李显龙总理会在群众大会的演讲中宫布。结果，庆典圆满落幕了，总理的演讲也结束了，降温措施传闻原来只是虚惊一场。

中元节一过，市场上多个蓄势待发的新私宅项目，都迫不及待地赶在市场"被降温"前面市。打头阵的是位于勿洛中心、拥有158个单位的[email protected] Bedok，8月底开始让公众预览，准备在两个星期后的9月10日开盘。

在这个项目开始预览的同一个星期，不知是巧合还是安排好的，新加坡土地管理局和市区重建局各自在相隔一天给发展商发出通告。虽然两份通告内容有别，但却有异曲同工之妙，都是对发展商未来的发展成本和项目可行性有影响。

前者是有关更新剩金地段的费用框架，基本上发展商在购买剩余地段和毗邻地段合并时，费用将有所上调。

后者则通知，数个政府单位为总楼面面积(GFA)的定义进行统一，而统一后和现有的总楼面面积相比，发展商的可售面积可能减少，所得利润也因此受影响。结果这些通告的内容也被人解读为针对发展商的"降温措施”。

不知是受通告的影响，还是为了抓紧时机，[email protected] Bedok的发展商突然宣布将项目开盘日提前三日，导致买家和经纪陷入一片慌乱。

同一时间，市场又开始传出当时刚开始预览的新项目曲水伦定(LentorModern)也准备把开盘日挪前一个星期，让整个楼市出现降温措施即将来临的恐慌。最后，临时提前发售的Sky [email protected]的销售业绩让人刮目相看，首日发售就卖出近八成单位，平均尺价破2000元，与之前的AmoResidence不相上下。

9月中，一直被市场看好的曲水伦庭也不负众望，首日就卖出超出八成单位。吊诡的是，发展商并没有公布售出单位的平均尺价，取而代之的是跨度颇大又没多大意义的尺价范围(1856元至2538元)。有市场人士笑称，这个项目的平均尺价可能破了 Amo Residence的纪录，发展商不想张扬。

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