土地增值费上调成本增加 发展商竞标集售地段料更谨慎
2022-10-18 缘分 19822
政府上调住宅用地的土地增值费，整体发展成本进一步增加。分析师认为，发展商更倾向于购买政府地段，而在竞标集体出售地段时则更为谨慎。
非有地住宅用地和有地住宅用地的土地增值费(Land Betterment Charge)分别平均调高12.9%和10.2%。发展商重新发展地段的成本将增加。
土地增值费取代之前由国家发展部制定的发展费。发展商支付土地增值费给政府，用来填补土地使用密度和价值提高后的价差。
世邦魏理什东南亚研究主管宋明蔚指出，政府售地计划地段对发展商的吸引力会加大。
她接受《联合早报》访问时说:“土地增值费调高会导致建筑和融资成本增加，而这些成本未必能转嫁给消费者，屋主若考虑到这点，就可能得调低要价。”
她认为，已达到最高总楼面面积的集售项目，会比还未提高土地使用密度的项目更具销售优势。
戴玉祥产业总裁沈振伦的看法稍有不同。
他说，土地增值费确实会增加发展商填补土地使用密度时的成本，但这笔费用一般上只占总发展费的小部分。
发展商更为关注整体地价、建筑成本，以及银行贷款利率，而这些考量因素足以让发展商在选购地段时打起十二分精神。
“即使没有土地增值费，现在许多集售项目的买卖双方都在价格方面相持不下。屋主希望能高价出售房子以购买替代房子，但对发展商而言，这笔钱其实是购地价。发展商在选购地段时更加谨慎，买卖双方的价格预期差距大，导致一些集售项目招标失败。"
第一太平戴维斯研究与咨询部执行董事张敏璋也有类似看法。
他说，集售项目要价不菲，发展商在重新发展地段时要考虑未来房地产市场疲弱的风险。因此发展商在计算成本之后所开出的竞标价，可能无法达到买家预期。
“我认为，拥有上千单位的霸级私宅项目是没机会找到买主的，因为发展商必须一下子掏出巨款收购地段，重新发展后还要担心销售速度缓慢，要面对多种风险。接下来，发展商应该会更倾向于竞标可建造数百个单位的中型项目。”
发展商收购焦点仍可能放在政府地段上
他还说，发展商可能会把收购焦点放在政府地段上，这可能导致市场的新私宅供应有限，因此新私宅售价可能会持续高涨。
沈振伦也认为，有能力竞标大型地段的发展不多，若地段的位置优越，仍会吸引发展商竞标，但多数会以财团的形式参加。
小型地段仍是发展商首选，而且重新发展后的私宅单位售价预计会保留在200万元以下，在多数买家能负担的水平以内。
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