市场：本地10月非有地私宅转售价环比首降 ！ 租赁转售市场活跃影响显现

2020年11月以来首次下降 本地10月非有地私宅转售价环比跌0.7％

受到新一轮房地产降温措施及房贷利率节节攀升的冲击，我国10月份非有地私宅转售价格环比下跌0.7％，这是自2020年11月份以来，首次出现环比跌幅。

分析师认为，整体私宅转售价近期还有可能会继续回落，主要因为年关将近进入房地产淡季，市场需求可能放缓，加上房贷利率会维持高位，不过转售价下跌会否形成趋势，目前还无法断定。

根据新加坡国立大学房地产与城市研究院星期四（12月1日）公布的最新预估数据，非有地私宅价格指数（NUS SRPI）的整体私宅转售价10月份环比下跌0.7％至172.5，指数从2020年10月份的152.3连续上扬，今年2月一度持平于165.6。

| 9月升幅经调整后 从原预估0.5％上调至0.6％

经过调整后，今年9月份的升幅从原本预估的0.5％上调至0.6％。

政府在9月30日实施最新一轮房地产降温措施，降低购屋者借贷额度，并规定私宅屋主售屋后，须等上15个月才能买转售组屋。

ERA产业研究与咨询部主管麦俊荣接受《联合早报》访问时指出，10月份私宅转售价回落相信是市场针对上述降温措施做出的立即反应。

此外，11月和12月是房地产市场淡季，因此转售价很有可能还会继续下跌。

房地产分析师王伽胜认为，私宅转售价在10月份前已经升至历史新高，影响买家的负担能力。

他说：“自降温措施实施后，买家变得谨慎、对价格敏感和精挑细选。卖家在定价方面更实际，他们不想吓跑潜在买家。”

合登集团（Huttons）高级研究主管李思德认为，买家可能是因为受到房贷利率高涨的冲击，进而下调购房的预算。“基于高利率环境还会维持一段时日，这将对私宅转售市场造成一定压力。”

各区私宅转售价10月份皆下跌，中央区的跌幅最大，环比下跌0.8％，非中央区（不包括小型公寓）和小型公寓的跌幅同样为0.6％。

与去年同期相比，10月份整体私宅转售价上涨5.7％。今年初以来的涨幅则为4.7％。

与房贷挂钩的三个月新元隔夜利率（SORA）从今年初近乎零的水平，截至11月底飙升至2.9243，银行固定利率房贷配套在4％水平以上。

PropertyGuru数据科技房地产智能部主管李乃佳博士认为，10月私宅转售价下跌是多方因素所造成，包括宏观经济前景不明朗、降温措施以及房贷利率上扬，然而“现在就断定10月份跌幅代表趋势开始变化，还为时过早。”

不过他指出，由于边境重新开放，越来越多人出国旅行，今年第四季需求可能会放缓，寻求紧急出售的卖家可能变得更灵活。

租赁和转售市场活跃 抵押逼售房屋今年减少逾四成

市场人士估计，房贷利率持续上扬的冲击可能在明年第二季开始显现在抵押逼售市场，还不起房贷被强制拍卖的住宅到时候可能会增加。

租赁和转售市场活跃带来支撑，今年来在拍卖市场抵押逼售（mortgagee sale）的住宅数量比去年同期显著减少逾四成。

市场人士估计，房贷利率持续上扬的冲击可能在明年第二季开始在抵押逼售市场显现，还不起房贷被强制拍卖的住宅到时候可能会增加。

根据房地产经纪公司SRI提供给《联合早报》的数据，今年首10个月共有78个住宅被抵押逼售，比去年同期的141个显著少了45％。

当中，共有19个成功售出，比去年同期的16个多，成交总额5198万元也比去年同期高25％。

分析师指出，大多房屋买家和投资者还未受到利率上扬的影响，因为他们的房贷仍是之前以较低利率取得的固定利率房贷。

此外，这两年来，出租和转售市场活跃，屋主可利用租金来支撑房贷；即使无法承担房贷，他们也能在公开市场上找到买家，还不至于落得房子被银行收回拍卖。

戴玉祥产业（Edmund Tie）拍卖与销售总监陈紫萍受访时说：“冠病疫情后，出租市场活跃，发展商推出的新项目和转售市场也相对强劲，今年被抵押逼售的住宅与去年相比显得少了许多。”

虽然近两三个月，人们对利率上升感到关注，但影响尚未完全显现。

她指出，银行通常会与陷入财务困境的屋主一起研究如何解决问题，到不得已才会发出最后通牒，收回他们的房子。

即使陷入财务困境，屋主目前也能从活跃的出租市场得益，利用租金来支撑房贷利率的增加。

陈紫萍说：“更重要的是，在最近利率高涨之前，大多数屋主已经为三年期房贷锁定利率。因此，我们预计短期内，房屋市场不会出现恐慌抛售。”

SRI执行合伙人莫思思受访时说：“虽然在当前利率上升的环境中，过度贷款的屋主肯定会感受到压力，但这在接下来的两三个季度会对屋主产生怎样的影响，还有待观察。”

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