2020年11月以來首次下降 本地10月非有地私宅轉售價環比跌0.7％

受到新一輪房地產降溫措施及房貸利率節節攀升的衝擊，我國10月份非有地私宅轉售價格環比下跌0.7％，這是自2020年11月份以來，首次出現環比跌幅。

分析師認為，整體私宅轉售價近期還有可能會繼續回落，主要因為年關將近進入房地產淡季，市場需求可能放緩，加上房貸利率會維持高位，不過轉售價下跌會否形成趨勢，目前還無法斷定。

根據新加坡國立大學房地產與城市研究院星期四（12月1日）公布的最新預估數據，非有地私宅價格指數（NUS SRPI）的整體私宅轉售價10月份環比下跌0.7％至172.5，指數從2020年10月份的152.3連續上揚，今年2月一度持平於165.6。

| 9月升幅經調整後 從原預估0.5％上調至0.6％

經過調整後，今年9月份的升幅從原本預估的0.5％上調至0.6％。

政府在9月30日實施最新一輪房地產降溫措施，降低購屋者借貸額度，並規定私宅屋主售屋後，須等上15個月才能買轉售組屋。

ERA產業研究與諮詢部主管麥俊榮接受《聯合早報》訪問時指出，10月份私宅轉售價回落相信是市場針對上述降溫措施做出的立即反應。

此外，11月和12月是房地產市場淡季，因此轉售價很有可能還會繼續下跌。

房地產分析師王伽勝認為，私宅轉售價在10月份前已經升至歷史新高，影響買家的負擔能力。

他說：「自降溫措施實施後，買家變得謹慎、對價格敏感和精挑細選。賣家在定價方面更實際，他們不想嚇跑潛在買家。」

合登集團（Huttons）高級研究主管李思德認為，買家可能是因為受到房貸利率高漲的衝擊，進而下調購房的預算。「基於高利率環境還會維持一段時日，這將對私宅轉售市場造成一定壓力。」

各區私宅轉售價10月份皆下跌，中央區的跌幅最大，環比下跌0.8％，非中央區（不包括小型公寓）和小型公寓的跌幅同樣為0.6％。

與去年同期相比，10月份整體私宅轉售價上漲5.7％。今年初以來的漲幅則為4.7％。

與房貸掛鉤的三個月新元隔夜利率（SORA）從今年初近乎零的水平，截至11月底飆升至2.9243，銀行固定利率房貸配套在4％水平以上。

PropertyGuru數據科技房地產智能部主管李乃佳博士認為，10月私宅轉售價下跌是多方因素所造成，包括宏觀經濟前景不明朗、降溫措施以及房貸利率上揚，然而「現在就斷定10月份跌幅代表趨勢開始變化，還為時過早。」

不過他指出，由於邊境重新開放，越來越多人出國旅行，今年第四季需求可能會放緩，尋求緊急出售的賣家可能變得更靈活。

租賃和轉售市場活躍 抵押逼售房屋今年減少逾四成

市場人士估計，房貸利率持續上揚的衝擊可能在明年第二季開始顯現在抵押逼售市場，還不起房貸被強制拍賣的住宅到時候可能會增加。

租賃和轉售市場活躍帶來支撐，今年來在拍賣市場抵押逼售（mortgagee sale）的住宅數量比去年同期顯著減少逾四成。

市場人士估計，房貸利率持續上揚的衝擊可能在明年第二季開始在抵押逼售市場顯現，還不起房貸被強制拍賣的住宅到時候可能會增加。

根據房地產經紀公司SRI提供給《聯合早報》的數據，今年首10個月共有78個住宅被抵押逼售，比去年同期的141個顯著少了45％。

當中，共有19個成功售出，比去年同期的16個多，成交總額5198萬元也比去年同期高25％。

分析師指出，大多房屋買家和投資者還未受到利率上揚的影響，因為他們的房貸仍是之前以較低利率取得的固定利率房貸。

此外，這兩年來，出租和轉售市場活躍，屋主可利用租金來支撐房貸；即使無法承擔房貸，他們也能在公開市場上找到買家，還不至於落得房子被銀行收回拍賣。

戴玉祥產業（Edmund Tie）拍賣與銷售總監陳紫萍受訪時說：「冠病疫情後，出租市場活躍，發展商推出的新項目和轉售市場也相對強勁，今年被抵押逼售的住宅與去年相比顯得少了許多。」

雖然近兩三個月，人們對利率上升感到關注，但影響尚未完全顯現。

她指出，銀行通常會與陷入財務困境的屋主一起研究如何解決問題，到不得已才會發出最後通牒，收回他們的房子。

即使陷入財務困境，屋主目前也能從活躍的出租市場得益，利用租金來支撐房貸利率的增加。

陳紫萍說：「更重要的是，在最近利率高漲之前，大多數屋主已經為三年期房貸鎖定利率。因此，我們預計短期內，房屋市場不會出現恐慌拋售。」

SRI執行合伙人莫思思受訪時說：「雖然在當前利率上升的環境中，過度貸款的屋主肯定會感受到壓力，但這在接下來的兩三個季度會對屋主產生怎樣的影響，還有待觀察。」

她指出，由於過去兩年房地產市場活躍，屋主在無法償還房貸以致銀行收回房子之前，都可以輕易脫售房子。因此，今年首10個月進行抵押逼售的房屋才會少了近45％。

| 分析師：最快明年第二季才會顯現高利率負面影響

多數分析師認為，市場最快也要到明年第二季才會顯現高利率的負面影響。

萊坊（Knight Frank）研究部主管鄭衛銘受訪時指出，對於利率何時企穩，市場專家意見不一，但較高的利率意味著購房者的抵押貸款利率較高，影響他們對房屋的承擔能力。他們如今可借貸的款額也減少了。

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政府在9月底宣布的新一輪降溫措施中收緊房貸規定，把用於計算總償債率（TDSR）和每月償還貸款比率（MSR）的中期利率調高0.5個百分點至4％。

陳紫萍指出，未來幾個月預料會有屋主無法償還貸款，尤其那些使用浮動利率房貸，或房貸在這兩年內到期並預計會以更高的貸款利率再融資的屋主。

「銀行須要幾個月的時間才會收回房子，我們預計明年下半年，或最早在明年第二季會有更多抵押逼售的房屋登場。」

莫思思說：「加息對抵押逼售的影響將在2023年更加明顯。現在下結論還為時過早。」

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