住宅年值上調 明年起屋主須付更多房地產稅 政府提供自住者最高60元回扣

我國住宅年值從明年1月起上調，屋主須繳交的房地產稅相應增加。扣掉政府給予的60％、最高60元的一次過回扣，多數自住組屋的屋主明年須多付30元至70元的房地產稅。

財政部和國內稅務局星期五（12月2日）發表聯合文告宣布，包括私宅和組屋的多數住宅年值將從明年1月1日起上調，以反映租賃市場的漲勢。

當局同時宣布，所有自住房地產明年可獲得60％的一次過房地產稅回扣，最高60元。

文告指出，住宅年值上一輪在今年1月調整後，組屋和私宅的租金上漲了超過20％。

稅務局每年檢討住宅年值作為計算房地產稅之用。年值指的是出租房子每年所得的預估租金，由同類房地產的市場租金估算而得。

一房式和兩房式組屋明年的年值依然低於8000元，因此繼續免繳房地產稅；較大型組屋則須繳付更多房地產稅。

以三房式組屋來看，獲得回扣後，自住屋主明年須繳付20.80元至40元的房地產稅，比今年多7.20元至30.40元；至於最大的公寓式組屋，自住屋主須繳付介於176.80元至224.80元，比今年多55.20元至67.20元。

政府在今年的財政預算案宣布，從明年起分兩年調高房地產稅，其中以高檔私宅的調整最多。

自住房地產10萬元以上的年值部分，明年的邊際稅率為23％，後年再升至32％；非自住房地產6萬元以上的年值部分，明年的邊際稅率為27％，後年再升至36％。

| 分析師：私宅業主可能調高租金

根據世邦魏理仕東南亞研究主管宋明蔚的估算，房子的年值明年若平均上調20％，目前年值3萬元的房子會漲到3萬6000元，房地產稅會增加42％，相當於1260元。她指出，這會削弱投資者和非自住屋主從出租房子中賺取的利潤。

ERA產業研究與諮詢部主管麥俊榮指出， 在最新調整後，一個三臥房大眾化和中檔私宅每年的房地產稅會增加約1200元，一些正要更新租約的業主可能藉機調高租金，這相當於每月上調100元。

他說：「許多租戶過去一年半來已經因租金上漲而感到痛苦，屋主切勿太過貪心，將會生金蛋的鵝殺死。」

第一太平戴維斯研究與諮詢部高級主管張敏璋認為，利率持續上升，加上經濟放緩，一些自住屋主可能會出租房間以幫補開銷。

「重點是租金已經上漲不少，有必要在經濟放緩時提高房地產稅嗎？另外，租金居高不下，屢屢創新高，這會成為未來租金和年值的計算基礎，進而影響房地產稅的變動。」

博納產業總裁依斯邁（Ismail Gafoor）認為，房地產稅上調仍在可應付的範圍，因為租金漲幅料足以抵消稅額上漲。至於在租金上漲前便與租戶簽下長租約的屋主，可能無法從租金漲勢中獲益，因此受年值上調的影響最大。

推出首幅私宅地段 濱海南區發展規劃以人為本

濱海南將發展以人為本和節能減碳的全新住宅區，區內車道少、步行街連接各種設施，建築也具環保功能，整體規劃與周圍的綠茵和濱水環境融為一體。

市區重建局星期一（12月5日）公布濱海南（Marina South）規劃詳情，占地45公頃的濱海南將打造成集合住宅、酒店、零售和辦公樓的可持續發展住宅區。完成發展後，整個地帶預計會有超過1萬個住宅單位。

該局同時宣布推出濱海南的首幅私宅地段，它位於濱海花園巷（Marina Gardens Lane），在濱海南湯東線地鐵站旁，可建造約790個單位。分析師預計，該地段最高競標價將超過10億元。

市建局是在2013年的發展總藍圖草案中，制定濱海南的發展計劃。根據該局新公布的《濱海南城市設計指南》，這個新住宅區毗鄰濱海灣花園，由濱海蓄水池和新加坡海峽環繞，區內四周由綠茵和流水圍繞，為居民提供清幽的生活環境。

濱海南區內會建造綜合發展項目，並在主要行人道和共用空間建造多項設施。無論是超級市場、運動場所，還是診所，居民都能從家步行10分鐘內到達。

此外，濱海南被指定為「減少用車」區，道路和停車場較少，人行道更寬敞，還設有銜接濱海灣花園地鐵站和濱海南地鐵站的步行購物街。

| 分析師：首幅地段擁有先發者優勢

市建局建議發展商採用環保建築設計，以達到節能減碳和降低垃圾與廢料的目的。它也說，區內每個發展項目地段都會劃有低、中和高樓建築的分區。建築高低不同能形成錯落有致的風景線，視野不受阻擋，還能確保整個項目通風良好。

市建局推出的首幅濱海南地段，屬於今年下半年政府售地計劃的正選名單地段，面積為1萬2245平方米，總樓面面積可達6萬8573平方米。地段的高樓建築最高達163米。若每層樓高三米，相等於54層樓高。

另外，項目第一層將用作商業用途。項目也必須設置腳踏車停車處和電動汽車充電設施。

橙易產業（Orangetee & Tie）執行長陳道俊分析，政府計劃為濱海南的五幅地段招標，而作為第一幅推出地段，相信有不少發展商感興趣。

「濱海南將發展成可持續發展且減少用車的住宅區，有良好居住、零售、辦公和休閒設施。這幅地段將從中獲益，擁有先行者優勢。」

但也有分析師認為，濱海南地段面積大，可能導致一些發展商打退堂鼓。

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ERA產業研究與諮詢部主管麥俊榮指出，這幅地段可建造790個至800個住宅單位，超出了發展商較喜歡的300個至500個單位規模。對發展商而言，這會提高他們的銷售風險。

他預計有兩方至五方參加競標，最高競標價可能介於10億元至11億元，容積率尺價為1360元至1490元。

博納產業（Propnex）研究與內容主管黃秀瑩也有相似看法。「我們預計這幅地段能吸引三到四組發展商競標，最高競標價可能介於11億元和12億元，相當於容積率尺價1500元至1650元。」

濱海花園巷地段的招標活動在明年6月27日截止。同時期截止招標的還有本月推出的登加種植園環道（Tengah Plantation Loop）執行共管公寓地段，以及位於淡濱尼11道的商住兩用地段。

濱海南區內會建造綜合發展項目，並在主要行人道和共用空間建造多項設施。無論是超級市場、運動場所，還是診所，居民都能從家步行10分鐘內到達。

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