確定因素增加 房屋選擇更多 -展望2023年新加坡樓市-
身為新加坡最大房地產代理公司執行長的伊斯邁·加福（Ismail Gafoor），對房地產投資極具熱忱，房地產市場周期對他來說一點也不陌生。隨著猛烈的加息預料將抑制經濟增長，2023年全球經濟健康狀況的擔憂情緒日益加劇，而他卻在這樣的情況下看到了一絲曙光。博納精選向伊斯邁了解，他對新加坡住宅房地產市場持樂觀態度的原因，以及購房者在新的一年裡能期待的有哪些。
博納執行長 - 伊斯邁·加福
您認為2022年房地產市場最大的亮點是什麼？為什麼？
伊斯邁：2022年對我來說最突出的是，為了追求私人公寓生活及能助他們保障未來的資產，新加坡買家願意以S$2,000psf及更高的尺價，買下中央區外（OCR）的一套全新私宅。我們從 AMO Residence、Sky [email protected] 和曲水倫庭（Lentor Modern）的銷售中見證了這個現象。這些項目創下新的基準平均價格，並幫助提升了OCR整體房價。
如果有人在 3 年前告訴我，OCR 價格將在 2022 年突破S$2,000psf，我是不會相信的。目前的情形難以想像，因為2019 年OCR 平均價格大約在S$1,400psf至S$1,500psf。再補充一句，就連2022年中央區外（RCR）的房價已逼近核心中央區（CCR）價格。
非有地新私宅（不包括EC）
平均成交單位價（S$PSF）
來源：博納研究、市區重建局房地產資訊系統
整體來說，買家對現下的土地情況了如指掌。人們普遍知道，建築、人力及材料成本上升，地價的上漲，供應鏈中斷，這些會對新盤價格構成上行壓力。他們願意以眼前的房價進入市場。此外，他們也知道新加坡房地產市場的堅挺。儘管冠病疫情爆發及各種挑戰，但我國房價仍繼續攀升至新高。
私宅價格在 2021 年增長了 10.6%，並有望在 2022 年再增長 9% 至 10%。增長是否可持續，這個問題我確實想過。我認為價格增長會放緩，但不太可能向下修正。如今的成交價可以說是已奠定了一個標記，我認為 OCR 新盤的平均價格不會回到我們在 2019 年所看到的水平，並且不太可能低於S$2,000psf的尺價。由於成本大幅上漲，房價將保持堅挺。
大家都在討論全球經濟衰退的相關課題，您對2023年有多擔憂? 哪些因素將協助撐起住宅樓市？
伊斯邁：其實，我抱持著謹慎樂觀的態度。儘管大家都擔心 2023 年會出現全球經濟衰退，但我對房地產市場的未來前景持樂觀態度。2022 年，我們看到以美國聯邦儲備局為首的各國中央銀行紛紛收緊貨幣政策，以應對數十年來的高通貨膨脹。美聯儲在 2022 年 11 月連續第四次大舉加息75 個基點，但美聯儲主席鮑威爾（Jerome Powell）的言論表明，未來有可能會出現小幅加息。我相信這將在一定程度上，為那些想在 2023 年進入市場的購房者提供一些確定因素，因為他們知道最激烈的加息已經在 2022 年提前完成。
自全球金融危機以來，我們所目睹的低利率實屬反常。目前正在發生的是利率的正常化。許多購房者也意識到了這一點，並調整了他們的財務規劃。了解利率走向將有助於購房者和屋主做出明智的決定，並在機會出現時及時把握它，而不是等待利率降至往年的水平。
儘管全球逆風及不確定因素依然存在，但我認為許多新加坡家庭處於相對有利的位置能度過動盪，因為勞動力市場依舊緊張且我國家庭資產負債表狀態良好。政府也依舊繼續推動行業轉型，並支持刺激新加坡經濟前景的新增長領域。
與此同時，其他地方地緣政治局勢緊張，新加坡作為舉世聞名的財富管理和全球商業中心，將繼續成為全球投資者的避風港。新加坡有效應對冠病疫情，並且成功與冠病共存回到正常生活，我國作為投資目的地的魅力更加閃耀。外國買家占2022 年新私宅銷售（截至 11月底）的6.8%，是近年來的最高水平，因為新加坡從 4 月份開始放寬大部分疫情管理限制。新加坡買家依舊構成新加坡房屋銷售的基石，但外國投資者的興趣將有助於提振我國豪華住宅項目的需求。
整體新私宅銷售（不包括EC）的
買家居民身份與國籍占比
來源：博納研究、市區重建局房地產資訊系統（數據截至2022年11月27日）
另一個能協助支撐住宅房地產市場的因素是 2023 年全新樓盤的推出。據我們的內部估計，開發商可能會向市場投放約 11,000 個新單位（包括執行共管公寓 EC），是 2022 年推出的數量的兩倍多。新供應將滿足強烈的購房需求，我們應該會在 2023 年看到良好的新私宅銷售活動。
因此，我們有保持樂觀的理由。隨著買家有更多選擇，利率環境有望變得更加穩定，我們希望2023 年能成為房地產市場又一個好的年頭。
您認為2023年私宅價格會有怎樣的走向？
伊斯邁：由於樓市供需失衡，我們預料私宅價格和組屋轉售價格將在 2023 年繼續保持堅挺。房價應該會進一步增長，但與 2021 年和 2022 年相比，房價的增速將更緩慢且更可持續。
私宅方面，我們估計 2023 年的整體價格可能會上漲 5% 至 6%，基本上與通貨膨脹保持同步。其中，CCR 非有地住宅價格可能上漲 5% 至 7%，RCR 價格可能上漲 6% 至 8%，而 OCR 價格可能上漲 4% 至 5%。開發商銷量可能介於 8,000 到 9,000 套左右（不包括 EC），略高於 2022 年。
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{nextpage}購房者在2023年會有哪些私宅項目能選？您有什麼建議？
伊斯邁：2022 年，新開盤的私人公寓項目出現被壓抑的需求，我們見證了一級市場對新項目有著強烈的吸納率。我們預料，購房者在 2023 年將有更多購房選擇，更多新盤將投放市場。就新盤項目而言，買家具備先發優勢，並且往往能夠以最具吸引力的價格買下住宅單位，因為開發商通常會以極具競爭力的價格開盤，一旦達到一定的銷售門檻就會提高價格。
買家和組屋提升者可以期待（項目總單位數量超過500 個）的待推出新盤包括：
預計將在2023年推出市場的大型新盤
來源：博納國際、市區重建局
至於那些住房需求較急迫或預算更有限的人，他們可以時時留意轉售私宅市場。總體而言，與全新樓盤相比，轉售價格的上漲速度較慢。截至 2022 年第三季，非有地新私宅與轉售單位之間的中位數尺價差距約為 49%。
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各銷售類別的非有地私宅（不包括EC）中位數成交單位價（S$PSF）
來源：博納研究、市區重建局房地產資訊系統
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