新加坡「居者有其屋」政策及發展可說是舉世聞名。

最近幾個月，建屋局不斷在報章上登廣告，主要目的是告訴國人，多年來預購組屋的價格一直保持穩定。雖然售價有所提高，可是政府給首購者的津貼也相應調高。

至於轉售組屋的價格，除了幾項過百萬元的交易，因為具有獨特的賣點，僅占近兩年來總轉售交易的1%。同時政府也給首購者更高的津貼。

在這樣的情況下，2022年上半年推出的非成熟區組屋和轉售組屋的中位數價格，大多數首次購屋者在獲得各種購屋津貼後，只須動用月薪不到25%的款項來償還房屋貸款。這遠低於國際基準的30%至35%。使用每月公積金繳交額來供屋的購屋者，只須動用小額或完全無需現金。

當然，以上所說是以非成熟區為標準。至於其他情況，就另當別論。

在新加坡，首次購屋申請者，大多數是年輕新婚夫婦。他們需要自己的空間，因此婚後大多數不想和父母同住。這種想法在現今時代是可以理解的。有許多朋友問我，如果我是他們，應該選購哪種組屋。在我回答這問題之前，我們必須站在購屋者的立場來思考。

我認為人們購買組屋時，最主要的考量有兩點，一是價格，二是時間。其次就是地點和以後的轉售價。在價格方面，我們應該量力而為，切不可好高登遠。在等候時間方面，最好是不要超過四年。如果以此為標準，我的答案就很簡單，購買非成熟區的四房式組屋，最物有所值。

原因有以下幾點:、價格比較便宜，和成熟區相比，可能低過40%。

根據最近在報章上的廣告，目前推出的登加四房式組屋，如果夫婦是首購者，每月收人為5000元，補貼售價(扣除組屋津貼前)是35萬元，額外安居津貼4萬5000元，每月分期付款1067元。

如果以公積金供款支付，綽綽有餘，因此無須用到現金。不知道人們有沒有注意到，在新加坡有了自己的房子以後，每月拿回家的現款(takehomepay)會比在外租房來得多，因為租金不能動用公積金來支付。

二、四房式組屋有三個隊房、一個客廳和一個廚房。對小家庭來說完全足夠。第一間是主人房.給夫婦倆居住，第二間給孩子們住，第三間可用作居家辦公室或客房，因此父母要來短住也不成問題。如此的安排至少可以維持15年或甚至20年。如果沒有孩子，還可能一直到終老，可說是一勞永逸，根本不須要提升到更大的組屋，因為五房式組屋只是多一個飯廳而己。

三、人們在選購組屋時都希望能早日申請到成功率的高低通常是依靠供和求來衡量。建屋局每次所提供的新預購組屋數量，多數以非成熟區四房式最多、因此申請的成功率也相繼提高。

四、買組房是用來自已住的，不是租給別人，因此地點的遠近並不很重要.力其我國公共運輸愈來愈發達。路途遠近，車程相差時間不會超過半小時五、有些人住在組屋太久，房貸已付清，收人也較高了，就想提升到私人公寓，或有地房產。因此當選購組屋時，就會考慮到以後將組屋轉售出去，是否可以得到較好的回報。

開發一個新鎮，通常需要15年左右才能從非成熟區發展為成熟區，到時轉售價自然會提高。至於能提高多少，就很難預測。因為它包含很多因素。

目前供不應求的現象，並非像其他國家有屋荒問題存在，而是因為時代進步，每個人想要擁有更理想的生活空間。在上世紀60年代，一間三房式組屋，平均每戶人數在五人左右，而今一套組屋的人口，不論是三房、四房或五房式，平均可能不到三人，幾乎減少了一半。

真有必要建這麼多組屋嗎?

最近部長宣布，為了滿足需求，在未來五年要新建10萬套預購組屋，也就是每年平均要建2萬套。新加坡人口迅速老齡化，加上出生率只有1.12。從長遠來看，新加坡真有必要建這麼多組屋嗎? 我對此持保留態度。

記得1998年以前，建屋局為了滿足需求，每年新建2萬套以上的組屋。可是自從1998年金融危機爆發後，需求量大減，致使1999年竟然有3萬多套組屋無人問津。為了減低存貨，建屋局從2000年開始，將每年招標新建組屋的數量減低到5000套以下，這無疑帶給建築業沉重的打擊。

與此同時，建屋局又將一些三房式組屋，兩間合併成一間超大型組屋(JumboFlat)後來世界經濟狀況逐漸好轉，組屋需求量也跟著回升，建屋局便相應將招標量從2009年的6000套增加到2011年的2萬2000套，在短短兩年內，整整多了近三倍。

同時，為了防止大量過剩組屋的情況重演，建屋局推出預購組屋計劃(Build-To-Order，簡稱BTO)。在這計劃下，每個項目推出時，前來登記申請購屋者的人數必須超過組屋數量的70%，建屋局才會公開招標建造以目前情況來看，需求量遠超過供應量，BTO計劃可說是名存實亡。

因此建屋局大可提早招標建造新組屋，根本不須要經過預定程序。這同時也可以減少等候時間。如果真的有組屋過剩情況出現，建屋局可以放進庫存，以備不時之需。千萬不要大量縮減新建項目，因為這對建築業有欠公平。

建築業不像水龍頭，需要水時就開，不要時就關。建築業的投資是相當大的，人力、財力、資源的融合需要一定時間，不能招之則來，揮之則去。希望政府能從長計議，以免將來打擊到建築業，畢竟它也是我國經濟發展重要的一環。

作者是建屋發展局前副局長姚其騮，原文標題：組屋售價及如何選購組屋

來源：獅城新聞 www.shicheng.news