新加坡住房保障制度的主要内容

正如新加坡国家发展部前部长马宝山所解释的那样。在管理住房需求方面，必须设立一个公平、经济、高效的市场机制。新加坡已将一元市场（直接向建屋局购买新组屋）和二元市场（转售组屋）区分开来。设立两个市场能提供更多选项，以更好的应对新加坡多元人口的不同需求。

2. 确保分配机制公平透明

新组屋的分配主要有两种方式：排队（先到先得）和摇号（基于抽签）。组屋登记系统的基本原则是“先到先得”。然而，由于市场和供求关系的变化，这个方法在近年来变得越来越复杂，这主要是因为需求会受到大环境突发事件的影响，如1997年的亚洲金融危机。当危机爆发时，原本等待兴建组屋的人在很短的时间内消失了。导致供给过剩的31000套组屋花了五年时间才销售出去。在这样的情况下。建屋局则利用直接选购计划，分配未能售出的住房，让申请者按照先到先得的原则，直接选择他们心仪的住房。

摇号抽签系统在很多方面可以视为排队这一方法的自然演化。最明显的例子便是在2012年取代登记购买组屋制度的“预购组屋计划”。按最初的预购组屋模式，建屋局会在70%的项目单位被预购之后才会动工。因此，申请者只有在选购活动结束之后，才会知道项目是否会进行。自2011年5月起，建屋局会在建筑图绘制和相关招标文件齐备之后，便公开招标聘请建筑承包商，而不再需要70%的预购率。

然而，在供过于求时，便需要摇号已决定申请者选择组屋的顺序。在此计划中的组屋绝大部分将会分配给比较迫切需要房子的首次购房者，而每个购房者则必须缴纳一笔押金，以显示他们的诚意。虽然这种方法不完美，但被视为可以最大程度地减少由于经济变化或全球地缘政治事件而导致买方行为意外变化的最好策略。这种预购组屋方式深具灵活性，让建屋局能按市场情况调整组屋的供应量。举个例子，建屋局能在2011-2014年迅速增加预购组屋的供给，为强劲的住房需求提供了10万套组屋。在解决了首次购房者的积压需求后，建屋局能将供给降低至叫可持续水平，以避免供给过剩并积累售卖不出去的组屋。若预购组屋活动结束后还有剩余的房子，他们将会在“剩余组屋销售活动”继续被出售。

除了安排摇号外，建屋局也为申请者的申请资格设置了条件。这些条件将支持国家的战略目的，依照政府重视家庭的框架，为鼓励国民结婚生子、奉养父母而给社会不同群体提供保障。这些目的包括了为新加坡公民提供优先权，帮助国民结婚生子、开枝散叶，鼓励大家互助、互相扶持等。譬如说，为鼓励婚姻和生育，祖屋的供给有较高比例将会优先提供给首次购房的新婚夫妇和拥有孩子的家庭。基于资源和津贴有限，组屋局为购房者的资格设下了如公民身份、核心家庭收入上限和不得拥有私人产业等严格的限制。

优先申请计划适用于初次申请者以及那些住房需求更为迫切的人，帮助他们增加摇号分配到组屋的概率。这包括帮助拥有子女的已婚夫妇的“育儿优先配屋计划”和希望与父母住的近一些的夫妇的“已婚子女优先计划”（也适用于想搬到子女附近的父母）。

3. 给需求设定上限

管理保障性住房需求的一项重要策略是为购买者设置收入上限以及不得拥有私人房地产的规定。这是为了防止那些拥有更强支付能力的人与一个更需要住房保障的申请人在同一市场里竞争。此外，申请人在购得组屋后有五年的最低居住年限，期间不得将组屋售卖或出租，也不能购买私人房地产。这能遏制炒房的行为，并强化保障性住房“屋主居住”的原则。超过收入上限或是已拥有私人房地产的人，若还想拥有政府组屋的话，可以在公开市场转买转售单位。现有的住房津贴，无论是预购还是转售组屋，也都会根据家庭收入和所购买的房型而有所区别。当家庭收入随着经济一起增长，收入上限也将逐步调整，以确保购屋者能够继续享有适价的住房和相关津贴。

4. 为低收入家庭提供租赁组屋

尽管政府组屋价格相对可负担，但依然有些新加坡人因收入过低或一些不可预见的因素而无力购买自己的房子。针对这些群体，建屋局出推出了“租赁组屋计划”，让那些没有其他住房可以选择的低收入者入住租赁组屋。租赁组屋拥有大量的津贴，一房式组屋每月的租金从26新加坡元起，二房式组屋每月的中租金从44新加坡元起。

建屋租赁计划的价格表（原书配图）

目前，大约有5万户家庭居住在租赁组屋，但政府依然积极地帮助他们拥有自己的房子。其中一个例子是建屋局2016年推出的“重新拥屋计划”。该计划旨在协助居住在租赁组屋里的合格家庭在享有住房津贴和建屋局优惠贷款的同时，购买房契较短、价格更优惠的二房式灵活组屋单位。此外，建屋局在2019年5月增加了“住屋提升津贴”力度，帮助居住在租赁组屋，但之前购买过组屋的家庭在非成熟组屋区内购买新的或转售市场的二房或三房式组屋。建屋局在2019年6月成立了拥屋支援小组，帮助有意愿和决心拥有住房，但目前居住在租赁组屋的家庭，在流程上给予协助和指导。拥屋扶助小组会全面评估该家庭的情况，包括其财务、家庭成员的健康和就业状况，同时帮助他们安排预算和财务计划，让他们能还清房贷。

四、确保组屋可负担的金融措施

建屋局通过使用中央公积金、提供优惠利率的贷款、以及发放补助金或津贴，这三种主要金融措施帮助新加坡人购买组屋。

1. 利用公积金购房

建屋局1964年推出的“居者有其屋”计划帮助新加坡公民通过拥有自己的房子来分享国家建设的成果。然而，自推出该计划起的两年中，住房拥有率一直保持在5%以下，每年的销售量不超过2000套，这是因为大多数新加坡人仍然没有足够的购买力。

由于政府将促进新加坡人拥有房屋作为首要任务，便在1968年修订了《中央公积金法》，让公民能选择动用部分公积金购买组屋。国民可以用公积金支付首付款和每月的分期付款。随着法律的修订，租赁组屋的需求降低了，购买组屋的需求者提高了。建屋局同年便收到高达8455份购屋申请，其中70%是在法律修订后才申请的。

在现有公积金公共住房计划下，新加坡人能利用他们的公积金普通账户来全额或部分支付购房款、定期房贷、印花税、法务费和其他相关费用，如组屋翻新费用。这能让新加坡人在不减少可支配收入的情况下，拥有房屋。

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