從2020年4月新加坡開始推出疫情防疫措施斷路器開始，民眾們開始對房市的態度， 從初期觀望到連續超過15個月被火熱房市的新聞占據，無論組屋，公寓，有地住宅，買賣或者租賃，得利於美聯儲的無限量化寬鬆，新項目的一再延期，低至1%的貸款利息，居家辦公學習需要更大的私人空間，或是關口的關閉導致國人無法出入，越來越高的人工與材料成本，30萬馬來西亞人的滯留，低泡沫的本地房市成為本地居民最放心的投資避險工具，在2020年斷路器4-6月的短暫觀望後，新加坡房屋市場各個百花齊發，各個房屋指數也逼近上次歷史2013年歷史高點。

早在2021年五月，已經火熱的房屋市場開始流傳政府會釋放降溫措施冷卻市場，然而六月新加坡金管局對外報告解釋，2021年第一季度的房價指數只是比疫情前高了5.6%，處於健康合理的水平。這也讓當時的傳聞即刻消散。

然而數據總是有滯後性，市場業內人士經歷了從掛牌出售5小時內到超過30組買家報名看房，最後報價競爭以高出估值溢價的方式成交，又或者無實地看房直接視頻買房，前線回饋的價格增長已經遠高於公布的滯後性數字，6月之後一直到12月，各個新聞版面房市數字一路高歌猛進。

2021年十月,建屋局推出黃金地段項目計劃Prime Location Housing Program， 在這個項目下的住房需要住滿十年才可以出售，同時售價的6%需要返還給建屋局，而且在這個項目下每一個轉售屋主也是需要住滿十年才可以出售，同時不可以出租整套房屋，舉例來說2021年購買的屋子，5-6年建好之後加上住滿10年在至少15年之後才可以出售，2022年購買的房子，2038年才可以出售，政府決定著手調控房市的意向已經初見端倪，然而還是小看了市場，儘管如此嚴格甚至難以理解的成本限制之下，黃金地段四房式組屋(3臥室88平方米）的預購申請率竟然達到了10.3，平均每一套四房式有10.3個人申請。

與十月隨之而來的是組屋，公寓，有地住宅各個房屋類型全部突破歷史最高點，Park Nova 賣到最高每尺$5838，康寧河灣最高每尺$5360。

2021年12月15號深夜11.40pm，國家發展局發文新一輪降溫措施從12月16號開始實施。

1）購買第二套房的額外印花稅上調5%到15%不等，公民17%，永久居民25%，外國人30%，

2）貸款評估從之前每月收入的60%降為55%，

3）購買組屋的最大貸款額度從90%降為85%。

短期來看，這些政策對於購買首套剛需房的本地買家來說影響不大，畢竟只是多了5%的現金部分。對於有意購買第二套房或者以上投資房的買家來說，新公寓項目在2021年的預估售出單位約為13000套，由於貸款評估額度的降低和更高的外國買家額外印花稅，2022年預計不會超過這個數字，市區CCR項目因為總價高和外國買家多，影響將會比其他地區明顯，對於本地買家來說也是一個機會。同今天調控措施一起發布的還包括了政府將會在2022年增加40%的私宅供應量，雙管齊下稀釋市場需求，總體房價的預計增長在2022年預計將會緩和為3-5%，相對於2021年的7%。

長期來看，房市調控政策的公布是為了平衡市場的供需關係，創造一個長期且合理增長的市場，而非一個資本逐利的遊戲，借鑑新加坡的過去二十多年近20次房市調控政策，低過或者超過安全值都需要相應的調控手段介入平衡這個市場，以確保房價吻合國民經濟的基本面。有興趣的朋友可以參考疫情前的新加坡的房市調控這篇文章，歷史總是那麼相似，有意思的是上一次2018年下午下班6pm公布，導致很多項目連夜開盤，這次深夜11.40pm發布，20分鐘之後生效，完全不給一點多餘的機會。

文尾我們講一下現在流行的避稅模式

1）Decouple更名

基本的概念是將戶主名更改到其中一方名下， 釋放另外一個人的名字購買另一套房產，這樣都屬於個人第一套房，即可避免額外印花稅。

這中間取決於保留方的收入是否能夠支持房屋貸款，有計劃的更可以一開始就選擇99/1的股份制購房，decouple的時候所有的稅務全部都是按照1%房款計算，可多省下49%的稅務計算部分，具體decouple的計算因為股份和屋主身份不同而定，我們將會下一篇文章重點分析各種不同屋主身份的案例。

2）Trust信託

可用名額都已經占用的情況下，也可以用低過21歲的孩子的名字購房，以孩子的身份交首套購房稅既可，這種情況下需要全額現金付款，不可貸款。

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