萝卜点评 | 2023最新版：新加坡公寓买卖流程详解
2023-01-28 于晏 15321
万事通说
萝卜点评，新加坡说房事~
先给各位尊贵的读者拜个年！祝新年快乐，万事如意，马到功成！
新加坡每年都会有新的房产政策，所以流程也会有变化。以下是最新的新加坡公寓买卖流程。
新加坡的公寓市场(Condo)分为新公寓和转售公寓两大类别。
新公寓(New Project)指的是由发展商全新开盘，还没盖好的期房。转售公寓(Resale)，也就是大家常说的二手房，买家卖家都是私人个体。
期房买卖流程
期房买卖流程，是最直接的。
新加坡有一个发展商条例 (Housing Developers Rules)，对期房的买卖以及付款流程有详细限制。所有的本地发展商都必须遵守。
发展商条例具有法律约束效力，严格规范了新加坡的房产市场。
最直观的例子，按照2009年版本的发展商条例，每个兴建的楼盘，都会开设一个建房户头(Project Bank Account)。
收到的房款直接打进建房户头，不能随意提出。只有一个阶段工程完工，发展商才能拿到这个阶段的钱。
所以很多在其他国家出现过的复杂问题，在新加坡简单化了。
卖了期房，发展商卷款跑路？——钱根本不在他手上。
盖到一半，房子烂尾？——烂尾就拿不到尾款。
买期房的流程都是固定的，跟着流程走就是了。
第一阶段，签订选购权合同（OTP - Option to Purchase）
这个选购权合同是统一模板，每人拿到的都一样。
签订OTP合同，相当于下定，买家需要先支付给发展商5%的定金，以支票或转账方式支付，支付对象就是前面说的建房户头（Project Bank Account）。
支付定金后就可以拿到OTP合同。
选购权合同对发展商有绝对约束力。签订以后，发展商必须按照协议的价钱卖房给买家，不得反悔。
对于买家来说，选购权合同有14天的有效期。14天之内买家可以选择执行OTP，按照协议继续购买房产，也可以选择不执行OTP，让OTP过期。
如果买家选择不执行OTP，发展商会收取5%定金的四分之一，也就是1.25%。其余3.75%定金买家可以拿回。
第二阶段，签购买合同(S&P)，支付剩余首付，搞定贷款
签订OTP的两周之内，发展商会发出购买合同（S&P- Sales & Purchase Agreement）。
收到S&P的三周之内，买家需要签字确认购买。
S&P是正式购房合同，签字务必慎重。
如果买家签订了S&P合同以后反悔，发展商有权向买家追讨房价的20%。
首付额度
根据2018年7月的最新房产措施，个人买家购买公寓房产，如果名下没有其他房贷，最多向银行贷款75%。
买家需要支付25%的首付款。
其中至少5%必须以支票或转账支付，其余的20%首付可以公积金支付。
如果买家名下已经有一套房贷，那么二套房最多向银行贷款45%。
从上图可以看到，对于首套房的买家来说，贷款额度明显宽松。
银行贷款一般不会超过30年。并且不鼓励买家贷款超过65岁这个退休年龄。
新加坡的贷款利率比较低，目前市面上的房贷利率在1.5%-2%之间浮动，贷款买房比较划算。大家在办理银行贷款的时候，可以妥善利用75%这个额度上限。
支付了5%定金，签订了OTP选购权合同，接下来的八周之内，买家需要支付剩余的20%首付。
签订S&P购买合同的两周之内，买家需要支付买家印花税/额外买家印花税。
印花税率
买家印花税(BSD)，是新加坡所有房产买卖都需要支付的一个税种。
额外买家印花税(ABSD)，是针对住宅类房产征收的特殊税种。
印花税费可以选择存款或者公积金支付。
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