萝卜点评 | 2023最新版：新加坡公寓买卖流程详解

2021版最新印花税率如下：

本地公民和永久居民，购买首套房产，享受优惠额外买家印花税额度。

另外，美国公民，冰岛，挪威，瑞士以及列支敦士登的永久居民和公民，在新加坡购房，享受新加坡公民的税率，即使是孩子也一样。原因是新加坡和这些国家签订的自由贸易协定中，加入了互惠购房的条款。

贷款

这个阶段也是办贷款的时候。 原则是谁买房，谁贷款。

父母贷款买给儿女名下这想法挺好，但是新加坡明令禁止了。

如果买家想贷款，他需要在OTP的有效期之内选择银行和贷款配套，提供收入证明，向银行申请贷款。

无本地收入买家

对于没有本地收入的中国买家，需要中国国有大型银行的人民币存款证明，类似下面这样。

如果 在新加坡要买100万新币的房产，就需要向本地银行提供500万人民币左右的存款证明，最多可以贷到60%。

注意，只需要存款证明，不需要流水。

卖家印花税

签订了S&P合同，买家就已经是屋主了。

新加坡有一个卖家印花税(SSD-Seller’s Stamp Duty)。根据2017年调整后的最新政策，如果买房三年之内卖掉房子，税务局会向卖家征收SSD。

税务局计算三年的日期，就是从买家签订S&P的日子算起的。

持房三年以上，就不用再交SSD。

第三阶段，按照工程进度付款

25%的首付款支付完成后，剩下的房款部分按照工程进度陆续付款。如果有银行贷款，银行也会按照工程进度放款。

工程进度到10%，买家就开始按照贷款总额的10%开始月供。工程进度到了20%，买家就按照贷款总额的20%月供。 未放款的部分无需月供，也没有利息。

举个例子，100万新币的公寓，贷款75万，贷30年，按照现有利率，月供会从两三百新币开始。

整个付款的过程按照不同的工程进度，可以长达3到4年。

按照普遍进度来说，6-9个月之后，项目地基打好，发展商就会通知买家，缴付10%的房款。

再过6-9个月，建筑架构完成，买家缴付下一个10%的房款。

过3-6个月，墙体完成，买家缴付5%的房款。

过3-6个月，地板天花板完成，买家缴付5%的房款。

再过3-6个月，停车场/小区道路等设施完成，买家缴付5%的房款。

再过3-6个月，地板天花板完成，买家缴付5%的房款。

再过3-6个月，门窗电线管道完成，买家缴付5%的房款。

再过3-6个月，全部建成，颁发临时入伙证（TOP）,买家拿钥匙，缴付除尾款外的剩余房款。

最后，在入住一年之后(这一年是发展商的保修期），买家验收完成，缴付尾款（通常是15%）。

注意，发展商在卖房合同里会清楚的写明楼盘最迟交付日期（TOP ）。

TOP的时间是发展商自己定的，比较宽松，大多数楼盘都会提前完成， 出现延期完工的情况并不多见 。

万一真的延期了怎么办？

这种情况在新加坡比较少见，但不是没有。最近的疫情导致建筑工地停工了几个月，预计会有一批即将建成的公寓项目受影响。

按照过去发生过的案例经验，发展商会按照买家已经开始月供的贷款额度，支付利息。

具体过程会有律师和发展商方面协商调度，屋主无需担心。

对于收入稳定的家庭来说，按工程进度付款是个很好的支付方式。

长达3-4年的时间，从10%的贷款开始逐步月供，可以更加从容地管理手头的现金流。

已建成新公寓的付款方式

最近几年，市面上出现了一些 已经建成才开盘的新公寓 。还是由发展商直接负责销售，但是因为楼盘主体已经建成了，销售流程不再受发展商条例的监控。

这些已建成新公寓的购买流程，相对比较灵活。除了普通付款方式以外，还可以由发展商向有关部门 申请批准延迟付款 。

在之前的萝卜点评系列文章里，我曾经详细介绍过 延迟付款计划 这种灵活的付款方式。

目前的市场情况来看，支持延迟付款的基本都是高端楼盘，首付从5%-30%都有。延迟付款的期限基本是12个月或者24个月。

首付之后可以直接拿房，期限内不需要支付月供。

延迟付款期限结束之后正常开始月供。

部分楼盘可以在24个月的期限过后，才支付额外买家印花税。

大家可以根据不同的实际情况，选择对自己最有利的付款方式。

说完了新公寓的购买流程，我们再说说转售公寓的交易流程。

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