10个人9个有房，新加坡会是我们的未来吗？
2023-02-16 缘分 163541960年新加坡总理李光耀建立建屋发展局（HDB），1964年，HDB开始推行“居者有其屋”计划——
计划大规模新建低标准、小户型的公共住房，也就是政府组屋；并协助中低收入户购买政府组屋，组屋价格长期只有市场价的一半左右。
迄今为止，新加坡组屋超过100万套，遍及全岛，80%以上的常住人口居住在组屋，约90%的人拥有自有房屋，房价收入比只有4.6，真正实现了居者“有”其屋。
虽然是经济适用房， 但是居住环境其实相当不错。
新加坡能实现逆风翻盘，他们的住房制度有两个关键点值得肯定——
1.限制炒房
组屋的价格只有商品房的一半，为了防止炒房客钻空子，让组屋直接流向那些有居住需求的市民，新加坡政府设置了一系列交易限制。
目前，中国一些城市的共有产权房也采取了类似措施。
此外，新加坡组屋的所有权归政府，市民只有99年的居住权。这样一来，想靠拆迁获得补偿的路也被堵死了。
2.增加供给
组屋典型的开发流程是这样的——
HDB先宣布建屋计划，在申请期内申请购买的人数达到计划的65%~70%，HDB就会动工建房，如果不到则修改计划。
所以组屋购买者除了等待建设，几乎没有排队轮候期，真正做到了应需而建、供给充分。
HDP的底气来自于新加坡政府给了组屋建设充足的地和钱。
1966年，新加坡政府颁布了《土地征用法令》(Land Acquisition Act)，规定政府可以征收私人土地修建组屋，但只需要给出一份远低于市场价的补偿。
这样一来，新加坡牢牢掌握了土地资源，国有土地占比从1966年的44%提升到如今接近90%的水平，确保了大规模建设组屋所需土地。
政府按照白菜价收地，再平价转给HDB，额外还提供低息贷款和各种补贴，给了HDB充分的资金保障。
Part 3 我们能复制新加坡模式吗？
不难发现，限制炒房不难，真正难的是增加供给。
我国哪些城市的供给潜力更大，我们可以从意愿和能力两个方面进行推断——
先说说意愿。
各大城市搞共有产权房，大概有这么两方面动机——
1.争夺人才
最近几年，我国人口出生率连续下台阶，终于在2022年迎来了负增长。
人口减少的趋势之下，城市之间的抢人大战也在逐渐升级。
毕竟不管是经济发展还是城市竞争力，都少不了人才的支撑。
解决住房问题，自然能让城市吸引力大大提升。
2.拉动消费
政策支持可以激活更多的住房需求。
而买房需求增加，也可以带动家具、家电这些地产后周期消费的增长。
另外，居民的住房成本降低，也有更多的钱能用于其他消费，从而拉动更多产业发展。
但是阻力也是十分明显的——
如今我国不少地区的地方财政高度依赖卖地收入，如果买共有产权房的人多了，不可避免会对商品房的需求产生影响。
商品房不好卖了，开发商也就没有动力买地了。
这些依赖土地财政的城市估计是不愿意看到这种局面的。
为了摆脱地方财政对卖地收入的依赖，中国也在积极推动税收改革——比如试点征收房地产税，希望借此找到新的税收增长点。
接着我们来看看政府发展共有产权房的能力——
即使有了充足的动力发展共有产权房，如果地方政府没有足够的钱和地作为保障，共有产权房也很难发展起来。
最近几年受疫情拖累，地方财政压力还挺大的，比如这次青岛共有产权房暴雷，就是因为地方政府兜里没钱了。
2022年GDP前10的城市中，成都、杭州、上海、苏州、深圳压力相对更小一点。
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