一个新加坡豪宅开发商的逆袭

过去两年，房地产行业经历了剧烈的波动和调整，活下来的房企仿若穿越生死关，重获新生，行业格局也被大幅改变。一批熟悉的老面孔隐去、消失，另一批央、国企和民营房企崛起、逆袭，港资地产商也重新杀了回来。

他们，构成了新生代房企的主力。一个全新的地产江湖，已经形成。华尔街见闻就此推出“地产新生代”专题，勾勒和记录他们的生存法则和未来蓝图。

作者 | 曹安浔

钟声坚应该没有想到，在房地产大调整之后，他和他的公司会成为行业活得好的典范之一。

作为来自新加坡的豪宅开发商，仁恒置地过去多年都是一个小众的存在，董事长钟声坚在行业里也是一个低调的人。而现在，仁恒越来越多地出现在更多的城市中，产品逐渐下移。

它的规模也跃升了不止一个台阶。

2022年12月31日，克而瑞公布2022年度房企销售排行榜，仁恒以全口径销售额651.1亿元闯入前30强，位列第27，这是仁恒进入国内市场30年以来的最高排名。

然而风光之下，亦有隐忧。2019年至今，仁恒的毛利率一路下滑，在规模扩张和高毛利之间，难以取得平衡。这本就是房地产行业的难点。同样有着豪宅标签的绿城、龙湖，都走过同样的路。

仁恒也无法创造奇迹。未来，如果继续扩张规模，这家公司的毛利率下滑几乎不可避免。

逆势扩张

一年时间，仁恒销售排名就提升了27个位次，是2022年进步最大的百强房企之一。

其中，仁恒的上海粮仓功不可没。克而瑞数据显示，2022年，凭借仁恒海上源、海上溪云等热销项目，仁恒在上海地区实现全口径销售额402.05亿元，位列上海房企销售榜第2，仅次于招商蛇口，是2022年上海滩炙手可热的销售明星。

上海一城的表现，是仁恒近年逆势扩张的缩影。

与很多外资、港资开发商一样，创办于1993年的仁恒，在很长时间里都坚守稳健风格，不紧不慢地发展。在2019年之前，仁恒销售额常年徘徊在300亿元左右，被排除在前50强之外。

但2019年开始，在一些内地房企出现资金链断裂时，仁恒却开始主动扩张规模。在2018年销售额仅303亿元的情况下，仁恒定下了2019年500亿元的销售目标。

仁恒官微显示，2019年，时任仁恒执行副总裁的周轶群曾在年中工作会议上表示：“这是最好的时代，我们必须把握机遇，全力扩展公司业务。”

在钟声坚眼中，仁恒追求规模的时机已经成熟。在2020年中业绩会上钟声坚表示：“过去公司产品虽好但不快，经过前几年的系统建设，如今仁恒已达到既好又快。”

仁恒忽然转向追求规模，或与2016年限价令出台和拿地成本日益高涨，导致利润承压有关。仁恒置地的对策是“快周转”。

在2020年中期业绩会上，钟声坚称：“项目从拿地到开工,将不会超过4至8个月,而拿地到销售平均不会超过12个月,虽然与万科、碧桂园仍有距离,但基本都可以12个月内完成。”

这意味着，仁恒开始像大多数开发商一样，走上了高周转之路。

过去三年，仁恒从上海、南京、苏州等城市起步，逐步扩张到了全国，并借着行业大调整脱颖而出。

克而瑞数据显示，2019年-2021年，仁恒分别实现全口径销售额561.4亿元、871.2亿元、755.4亿元，三年涨幅超过34.56%，行业排名上升6个位次，每年的在建项目从此前的二十多个一度涨到四五十个。

仁恒的布局城市也从原来的十五个一度扩张到近三十个。

时至今日，在大多房企减少甚至停止拿地，收缩战线之时，仁恒的扩张步伐依然在继续。2022年度，仁恒新增土地货值240.3亿元，位列克而瑞新增货值榜第34。

值得一提的是，长期深耕一二线城市的仁恒2022年多次在如皋、盐城等三四线城市拿地，正应了仁恒管理层在2021年中业绩会上的表态：“下沉江苏是集团的土地战略之一。”

58安居客房产研究院分院院长张波认为，仁恒能够实现规模扩张，与近年来中高端改善需求明显增多有关。“2022年尤其明显，行业整体低迷，但豪宅市场成交坚挺，率先回暖。”

国金证券研报表示，改善型产品销售受市场下行影响相对较小。

闯进30强后，仁恒的规模想像空间被进一步打开了。国金证券预测，改善需求的释放或成为本轮市场恢复的牵引，本轮行业周期中，具有突出核心竞争力的改善型房企或将跻身行业前列。

利润隐忧

不过，与每一家追求规模的房企一样，仁恒也遇到了扩张“失衡”的困境。

财报显示，2019年末至2020年中，仁恒置地的净负债比率上涨了8.1个百分点，达到88.2％。好在此后通过加快销售回款和加强合作拿地等方式，仁恒将净负债率降至2022年上半年的62%。

毛利率下降是钟声坚规模扩张遇到的另一个坎。

在规模提速之前，仁恒的毛利率是行业第一梯队，2018年毛利率高达46%。

但此后连年下跌，财报显示，到2021年末，仁恒毛利率降至25.6%，创下五年最低。

虽然2022上半年，仁恒毛利率升至35.6%，但这并非盈利能力的根本改善，而是得益于高毛利项目在2022年密集入市，不具备可持续性。

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