新加坡信托公司治理的信心仍需增强

自2002年凯德商城信托成为首家在新加坡交易所上市的房地产投资信托基金(Reit)以来，新加坡交易所(以下简称“新交所”)已成为亚太地区第三大房地产投资信托基金市场。

截至2021年7月31日，在新交所上市的房地产投资信托基金、商业信托基金和合订信托的总市值达1,250亿新元。

新加坡交易所一直在吸引新的信托基金，3只新的Reit——Elite Commercial Trust、Lendlease Global Commercial Reit和United Hampshire US Reit——已经被纳入最新的信托治理指数(GIFT)报告。

新加坡交易所(资料图片)

这些以外国资产为主的新上市信托也凸显了房地产信托格局的变化。

近年来，越来越多的外国房地产投资信托基金在新加坡上市，与此同时，层出不穷的新加坡房地产投资信托基金也开始走向海外，寻求进一步的增长。

增长不免伴随着相应的烦恼。

过去几年来，一些信托公司面临公司治理和业绩问题。然而，没有一家像美鹰酒店信托(Eagle Hospitality Trust，简称EHT)这样——该信托在去年破产，距离上市还不到一年，甚至还来不及被纳入GIFT。

作为一家外国Reit，EHT的崩溃不仅危害行业，还可能殃及其他外国信托。不过令人欣慰的是，今年的GIFT中仍然有不少表现优秀的外国Reit。

2021年GIFT排行最高的信托基金是网联宽带信托(Netlink NBN Trust)、吉宝太恒美国房地产信托(Keppel Pacific Oak US REIT)、丰树北亚商业信托(Mapletree North Asia Commercial Trust)、克伦威尔欧洲房地产投资信托(Cromwell European REIT)和美国汉普郡联合房地产信托(United Hampshire US REIT)(后两只并列第四)。

然而，拥有大量海外资产的信托公司还存在额外的风险。

作者简介

Mak Yuen Teen | 麦润田

新加坡国立大学商学院

会计系教授

新西兰·惠灵顿维多利亚大学博士

教研领域：金融财会、公司治理、盈余管理、薪资酬劳、财务披露、审计等

Chew Yi Hong | 周毓丰

公司治理领域研究员

投资人

对我们来说，EHT事件的主要教训有以下几点：

1 上市各方必须积极高效发挥各自的职责，进行稳健的尽职调查；

2 许多信托公司固有的复杂结构对于普通投资者而言难以理解，并会带来治理和业务风险；

3 发起人的诚信、水准和过往记录至关重要；

4 利益冲突和利益相关者交易相当普遍，因此拥有真正独立的董事会对经理或管理人尤为重要；

5 必须切实实施针对潜在利益冲突和利益相关者交易的有效保障措施，特别是涉及发起人的交易。

设计一套囊括所有因素的评价标准(或法规、上市规则、CG规范等)并不可行，尤其是涉及对发起人、董事和核心管理层“职业操守”主观判断的打分；或对者发起人和资产的“水平”评分，尽管这些可能已经体现在评价标准中所包含的治理和业务风险因素中。

我们考察了其中一些因素，特别是那些排名高的信托公司。在某些情况下，我们对资产和发起人的“水准”特别有所保留，同时避免对评分进行主观调整。

以下是我们认为需要重点关注的领域，可以考虑在未来的GIFT评估中加强相关方面。

01复杂结构的透明度

信托基金应当帮助投资者更好理解它们之所以这样构建的理由，以及内部不同实体如何管理。对于拥有外国资产的信托公司来说这一点尤为重要，因为它们的结构通常更复杂。

例如，信托采取了哪些保障措施来确保这些实体在未取得董事会(特别是独立董事)知悉和批准的情况下，不会与其他方进行交易？

在EHT的案例中，据称发起人促使作为EHT子公司的主出租人与发起人所有的主承租人签订下了不干扰协议。

信托公司应解释控制和保证机制，如董事会授权、权限限制和内部审计，这些机制有助于降低相关方出现危害投资人利益的未经授权交易的风险。

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