新一輪降溫措施即日起生效，當中包括：額外買家印花稅（Additional Buyer’s Stamp Duty, ABSD）上調、房貸總償債比率（Total Debt Servicing Ratio，TDSR）閾值收緊，以及更嚴格的組屋貸款與估值比率（Loan-to-Value，LTV）限制。這些措施將影響所有類型的房地產買家。

此次降溫絕非空穴來風，新加坡房地產市場一直保持活躍，私宅和組屋轉售量也將在 2021 年創下多年來新高。強勁房屋需求受到多種因素的推動，包括低利率環境、市場上充足的流動性、極具吸引力的樓盤以及從冠病疫情復甦所帶來的樂觀情緒等。

博納CEO與分析師怎麼看

博納產業執行長伊斯邁（Ismail Gafoor）表示：「我們對政府推出的新降溫措施並不驚訝，因為今年的市場非常活躍，銷售勢頭非常強勁，房價也更加堅挺。總體而言，這一系列措施將在利息及將上調的擔憂中，推動購房者謹慎買房。然而，我們認為，基於疫情旅行限制，今年外國買家在市場上活躍度低迷，針對外籍人士的 ABSD上調10 個百分點至 30%似乎過於苛刻。從買賣禁令記錄來看，2021年外籍人士僅占非有地新私宅銷售的 4.5% 左右——大部分房屋需求來自新加坡人。」

伊斯邁補充：「當然，這些新措施將使12 月的房屋銷售放緩。展望未來，開發商很可能會在接下來的一到兩個月內稍事休息，評估這些措施對市場的影響，並可能決定將新盤發布延期至農曆新年後。這也將使潛在買家有更充裕的時間，了解這些措施對他們產生的影響，並重新評估他們的購房選擇。」

博納產業研究與內容主管黃秀瑩就這些措施評論：

「這些措施必然會抑制 2022 年房地產市場的增長勢頭。鑒於外籍人士所需承擔的高昂ABSD，我們預料與其他中央區（RCR）和中央區外（OCR）子市場相比，核心中央區（CCR）將面臨較大的下行壓力。我們預計，部分開發商可能會在 2022 年將平均價格下調 5% 至 8%，以應對降溫措施、外國買家需求放緩以及 CCR 供應充足的情況。同時，鑒於RCR和OCR的供應趨緊，以及升級房屋的需求足以支撐價格，這兩個細分市場的房價將保持穩健。2022 年，我們預測整體私宅價格將上漲 3% 至 5%，與新加坡 GDP 預測基本一致。」

未來房地產市場展望

博納預測，在房屋提升者實際需求的支持下，2021 年新私宅銷量或將逼近 13,000 套（不包括 EC），並於2022 年滑落至 9,000 到10,000 套（不包括 EC）。 2021 年前 11 個月，開發商已售出 12,467 套新私宅（不包括 EC）。

公共組屋方面，博納預計，組屋貸款的 LTV 比率收緊（85%）不會對需求產生重大影響，部分買家已從銀行獲得融資來買房。

ABSD 的上漲可能會推動更多想提升至私人產業的組屋業主，在購買私宅之前先出售組屋，因為他們可能缺乏足夠的資金來支付 ABSD 的前期付款。一些組屋提升者也可能在接下來的幾個月內採取觀望態度，了解降溫對私宅市場的影響後，再採取下一步行動。

博納預計組屋轉售量將在 2021 年趨向 30,000 套，並可能在 2022 年維持類似水平。新房工程延誤、轉售組屋的購房津貼充裕，以及公共住房的可負擔性等皆為驅動因素。2022 年組屋轉售價格可能會以 6% 至 8% 的較慢速度增長，新措施將促使整體房地產市場的活躍情緒趨向緩和。

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