位於吉隆坡的人民組屋華友花園（Taman Wahyu）有相當完善的設備，是馬國公共住房的模範。不過，還是有居民破壞組屋設施，衛生和治安也欠佳。（蕭郡瑜攝）
近幾年來，馬國首都吉隆坡的城市天際線改變了不少，除了幾座新建成的地標大樓，高級公寓更是越蓋越密集。雖然房地產發展蓬勃，但多數人只能望樓興嘆。
馬國國庫控股研究所（Khazanah Research Institute）研究總監蘇拉雅（Suraya Ismail）接受《聯合早報》訪問時說，馬國的整體房價已超出民眾負擔得起的水平。「像在吉隆坡就有超過一半的人口是租房的，因為大多數人根本買不起房子。」
過去20年，馬國的房價中位數倍數（median multiple，即將一座城市的屋價中位數除以家庭年收入中位數）均處於4.0以上，高於3.0的可負擔水平。蘇拉雅說，在2010年至2020年間，房屋價格更是大幅上漲，與民眾薪金的漲幅不成正比。
她引述2019年的數據指出，當時馬國家庭的收入中位數為5873令吉（約1800新元），房價中位數應為21萬令吉。不過，超過80％的房屋都高於這個價位。
「這造成房屋供需失衡。當時，市場只有5％的房屋是全國最低收入的20％民眾負擔得起的。其中四成的房屋，只有全國兩成的人負擔得起。對許多年輕人來說，買房是越來越遙不可及的事。」
首相安華領導的團結政府上台後，房屋問題再次受到關注。在2023年財政預算案中，政府撥出了3億6700萬令吉用於興建公共住房，預計可讓1萬2400戶家庭受惠；此外，政府撥出3億5800萬令吉，興建4250個可負擔房屋。
地方政府發展部也制定了建屋標準，並計劃聽取國內外房屋專家在房屋發展方面的意見。部長倪可敏透露，3月底將與新加坡建屋發展局專家交流，學習新加坡的房屋規劃。
研究房屋政策的伊曼研究（Iman Research）總監巴德魯（Badrul Hisham Ismail）向本報分析，雖然馬新兩地的房屋情況不盡相同，但馬國可效仿新加坡建造更多人民負擔得起的高質量公共房屋。
巴德魯指出，目前馬國的公共住房——人民組屋計劃（PPR），只開放給低收入群體申請。在房地產價格高企的情況下，政府可考慮改變政策，為更廣大的民眾興建公共住房，而不僅限於窮人。
目前，馬國只有少於20％的人住人民組屋，其餘的都住私宅。
專家認為，要解決眼前的房屋問題，政府必須先著手管制房地產市場。
專家：政府必須將房屋視為公共產品而不是商品
蘇拉雅說，政府須確保房屋供應符合人民的需要及能力，之後才提供借貸等融資渠道。「如果你從一開始就供應昂貴的房子，這是本末倒置，因為這將使家庭負債纍纍。」
另一方面，房產供需失衡也導致馬國出現許多滯銷房產。據馬國全國房地產資訊中心的數據，去年第三季的滯銷房產多達3萬個。
對此，蘇拉雅認為政府應規定發展商在發展新項目之前，先調查當地人口的收入中位數，再推出價位差不多的房屋。「發展商也有責任確保房產項目具競爭力，而不是在出現滯銷等問題後才來跟政府要援助。」
不過，專家坦言，要解決房屋問題涉及長遠的城鎮規劃，當中也牽扯土地權及多方利益，要改革並不容易。
巴德魯說，執政者必須有強大的政治決心，才能有效改善馬國的房屋問題。「為了確保人們負擔得起房屋，政府須做出與房地產業利益相悖的決定，包括控制房屋價格，甚至管制整個房地產生態系統。政府必須將房屋視為公共產品，而不是商品。」