聖誕節來臨之際，政府突然在16日重磅出擊，三年多來再次為樓市降溫，推出第十輪降溫措施。

有意思的是，政府這次「學乖了」，特地選擇在午夜時分宣布消息，避免出現2018年7月傍晚宣布後，國人立即漏夜涌去排隊購房的人擠人現象。

2018年當局公布樓市降溫措施後，不少民眾趕在新措施午夜生效前，排隊購屋。（聯合早報）雖然乍看之下，降溫措施面面俱到，尤其是再次提高了額外買方印花稅（Additional Buyer's Stamp Duty，簡稱ABSD）。但這次的措施似乎還是熟口熟臉，跟過去幾輪無太大差別，只是稅率高了幾個百分點。

早在2011年12月，ABSD首次以3%的稅率登場，以打擊國人購買第三套或以上的房產。在ABSD十周年之際，這個稅率現已增加到25%（永久居民）。

政府沒有不允許國人購買第二套房產（一般被視為投資用途），但現在購買第二套房產的新加坡公民，已經必須支付高達17%的ABSD。

ABSD過去十年增長幅度，甚至超過了私宅的價格漲幅（從2011年第四季度至2021年第三季度的房價漲了12.1%）。

儘管提高ABSD將打擊那些希望以收租而購買第二套及以上的房產，但那些名下沒有房產的首次購房者，無論是公民還是永久居民，仍將是最大贏家。因為措施並沒有影響這個群體，所有條例都維持現狀。

儘管外國人的ABSD從20%大幅增加到30%，但新加坡目前還不像其他國際大都會如紐約、倫敦和東京等，我們並沒有徵收財富稅或資本利得稅。

因此新加坡在外國人眼裡依然是亞洲各大城市中的一片綠洲——這裡政局穩定，投資環境優越，尤其是在新冠疫情期間的防疫，給很多有錢人吃了定心丸，因此相信還是能吸引很多外國購房者前來。

正如今年年初，台灣旺旺集團主席及家人就以2億9300萬新元，買下烏節路一整棟20層樓的豪華公寓，當時的ABSD已經高達20%。

台灣食品公司旺旺集團蔡衍明父子以近3億新元價碼購得位於烏節路的豪華公寓伊甸園（Eden）。（eden.singapore Instagram）隨著新加坡與更多國家開放疫苗接種者旅遊走廊，帶動跨境旅遊，並進一步推動經濟在疫情過後的復甦，這輪降溫措施對豪宅市場的價格影響還是不大的。 

雖然一些外國人可能因為ABSD的增幅而有所卻步，但接下來估計外國買家仍有興趣在本地購置豪宅，這是因為豪宅至今的價格上漲幅度不大。

2021年前九個月，本地豪宅價格只上揚了1.1%。因此估計，仍有外國買家會在本地置業，當作是他們進入新加坡私宅市場的入門券。

政府之前努力吸引私人財富進入新加坡，2020年家族理財室的數量比前年翻了一倍，已經達到400個。在本地置業的外國買家總人數也在2021年有明顯的回彈約50%。這或許也是為什麼新加坡政府會選擇在這個時間點推高ABSD的原因。

最大輸家可能就是那些正在醞釀集體出售的公寓業主。

新條例讓發展商卻步，估計接下來都不敢進場購買地皮。那些動輒幾百個單位、叫價過十億的公寓項目，更將無人問津。

位於杜佛森林的檳蘭谷（Pandan Valley）公寓曾在2018年開出26億元的集體出售價碼，但未成功出售。（聯合早報）不過要是集體出售熱潮退去，政府售地計劃下又沒有太多選擇，那麼本地私宅的供應量依然會繼續保持偏低。

這樣一來，估計這一輪樓市降溫的成效也不會很持久。一旦經濟有起色帶動買氣，供應量要是還跟不上，2019年樓市突然快速反彈的情況就會再現。

買家可能會在未來幾個月採取觀望態度，預計成交量會有所下滑，不會像2021年這麼蓬勃。

整體房價可能會在2022年上半年小幅下跌，並在下半年略有改善。投資者也可能會將注意力轉移到店屋、分層地契的零售和辦公樓，以及其他無須支付ABSD的房產。