新加坡政府重拳降温楼市，外国投资者或转移资金？私宅涨幅加快，第一季环比升3.3%

新加坡政府下猛药抑制外国买家对新加坡住房的需求，高档私宅市场料会受挫。分析师预测，外国买家可能改而投资于无须缴付额外买方印花税的商用房地产。

据橙易产业（OrangeTee & Tie）研究与咨询部提供的数据，外国买家购买的私宅单位数量有上升趋势，他们在今年第一季买下258个单位，比前一季高出14.2%；与去年同期比较，则上升77.9%。

从总交易量比率来看，今年第一季外国买家购买的私宅单位占6.9%。这个数字在2022年同期为3.1%。

新加坡房地产市场稳定，向来是许多外国买家的投资避风港。今年中国放宽边境限制，促使许多买家来新加坡看房，带动私宅销量。

对外国买家影响最大 这一轮是“冷冻措施”

政府4月26日深夜推出新一轮房地产降温措施，把外国买家须支付的额外买方印花税（ABSD）上调一倍，从30%调高至60%，他们是这一轮措施影响最大的群体。

橙易产业研究与咨询部主管孙燕清形容，这一轮是针对外国买家的“冷冻措施”。

“许多外国买家已受到上一轮降温措施影响，他们须支付的ABSD在2021年12月从20%上调到30%。之后，外国买家购买的私宅数量从2021年的1107个单位，在去年下跌到16.5%至924个单位。”

不过，据她观察，近年来，永久居民和新移民购买的私宅增加了。他们须缴交的ABSD较低。

在今年第一季，有756个单位由永久居民购得，环比增加11.8%，占总交易量的20.2%。

分析师：外国投资者或把资金转移到他国

外国买家主要投资在核心中央区（CCR）内的高档私宅，去年第一季至今的数据显示，在他们购买的新加坡私宅当中，高档私宅占了54.9%，代表中档私宅的其他中央区（RCR）私宅和中央区以外（OCR）的大众化私宅，分别占29%和16.1%。

孙燕清预测，ABSD调高后，高档私宅市场将首当其冲，一些外国投资者甚至可能把资金转移到其他国家。私宅投资活动受到限制，可供出租的房子也会相应减少，在供不应求的情况下，私宅租金可能受影响。

根据高纬环球（Cushman & Wakefield）研究部主管黄显洋的统计，今年第一季的外国买家主要来自中国、美国，以及印度尼西亚。中国和美国买家分别购买了46个和35个单位，环比上升35.3%和20.7%。印尼买家则买下八个单位，比前一季少了两个。

他说：“ABSD大幅上调，加上较早前调涨的买方印花税（ABSD）将压缩外国投资者或机构的潜在投资回报。投资需求料会转向受影响不大的商用和工业房地产市场。”

世邦魏理仕（CBRE）东南亚研究主管宋明蔚也有类似看法。她认为，一些投资者可能转向商用房地产，如分层地契办公空间、商店或店屋。

至于这一轮措施是否会在租赁市场掀起涟漪效应，她认为近期内产生的影响不大，因为接下来会有更多新供应。不过，长期来看可能导致可供出租单位减少，租户可能改而选择共享居住空间（co-living）或服务公寓。

李智陞：租赁单位需求放缓 政府密切留意租金走势

新加坡住宅租金的增速接下来预料会放缓，政府仍会密切留意租金的走势，在必要时将采取措施防止租金高涨以及对新加坡人和在新加坡公司工作的外国人造成影响。

国家发展部长李智陞27日接受媒体访问时指出，金融管理局26日发布的《宏观经济评估》报告显示，租金增速在接下来数个季度会放缓。

他说，过去两个季度，一共有约8000个私宅单位完工，是2021年和2022年每季度平均数字的两倍以上。今年则预料会有4万个住宅单位完工，私宅和组屋约各占一半。这将拉高出租市场的供应量，包括单独的卧房和整个私宅单位。政府预测在2023年至2025年之间，会有约10万个住宅单位完工，进一步提升供应量。

更多住宅单位完工，也意味着正在等待搬新家且目前住在租赁单位里的新加坡人，将挥别租房子的日子，让这些房子回归出租市场。

冠病疫情期间，随着外国人离开新加坡，新加坡人的租房需求相应提高，增幅达四位数。李智陞说，情况如今已经稳定下来，已经看到租赁单位的需求在放缓。

“我们预料房地产出租市场面对的压力，在今年迟些时候会缓解，并延续到明年。不过，我们会密切留意情况，在必要时采取措施，因为出租市场的变化会对新加坡人和在新加坡公司工作的外国人造成影响。”

李智陞强调，包括新一轮房地产降温措施在内，政府在采取经过精密计算的步骤来调控房地产市场，确保它在充满经济未知数且高利率的环境中，保持韧性。

高力国际新加坡研究主管何俐慜认为，随着更多外国人改租房子，租金将保持稳定，甚至是继续上扬。可以预见的是，租赁单位的供应将减少，但大量完工的住宅单位进入市场，会平衡回局面。

世邦魏理仕东南亚研究主管宋明蔚对租金的走势有不同看法。她认为，接下来数季会有大量住宅单位完工，ABSD调涨相信不会对出租市场造成影响。

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