新加坡政府重拳降温楼市，外国投资者或转移资金？私宅涨幅加快，第一季环比升3.3%

“不过，由于房地产投资需求可能出现变化，长期来说，可能会有比较少私宅供出租。这可能导致租客转向共享居住空间和服务式公寓。”

潜在组屋升级者或放弃购私宅

改买大房型转售组屋

分析师指出，这项降温措施主要针对私人房地产市场，不太可能导致组屋转售市场出现大幅波动。（王彦燕摄）

政府在最新一轮房产降温措施中调高ABSD，也可能促使部分潜在组屋升级者放弃购买私宅，转而选购较大房型或地点优越的转售组屋单位，带动需求。

孙燕清受访时说，那些想要投资私宅的组屋屋主可能会因为ABSD的调高而暂缓计划，与此同时，有意购买私宅自居的屋主也会受到影响。若屋主在卖出现有组屋单位前就买下私宅单位，他们必须先缴交ABSD，日后将组屋售出后，才能申请退回这笔款项。对一些潜在买家来说，这笔费用可能过于庞大。

“因此，那些想要升级到私宅单位的组屋屋主，或许要先售出他们的单位而暂时租屋，开销会增加。同时，这也可能导致组屋租金上涨。”

房产搜索网站大亨房地产（MOGUL.sg）首席研究官麦俊荣说，在接下来几个月，私宅和组屋买卖方会试图找到新的市场平衡，这估计会导致交易量下滑。一些有意从组屋搬到私宅单位的屋主，也可能暂缓他们的升级计划。

“一些组屋升级者可能因无法支付这笔较高额的ABSD，而放弃这么做。一部分的人也可能选择购买较大房型或地点更优越的转售组屋，不购买私宅单位。从中期来看，这可能会导致这类单位的需求上升。”

麦俊荣说，ABSD调高后，私人住宅发展商可能会透过缩小单位的面积来维持售价，而按照以往的趋势，这或将导致组屋单位面积也跟着缩小。

博纳产业总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）认为，因一些组屋升级者可能无法负担更高额的ABSD，下来或有更多屋主会先把原本的组屋单位卖掉后，才购买私宅。这样一来，他们便无须缴交ABSD。

他也指出，由于这项降温措施主要针对私人房地产市场，不太可能导致组屋转售市场出现大幅波动。

合登集团高级研究主管李思德说，若有更多组屋升级者选择在购买私宅前出售组屋单位，转售组屋的供应下来可能增加，或有助减缓价格上涨幅度。

他认为，转售市场会趋向于平稳，今年的交易量介于2万4000宗至2万6000宗。

ABSD进一步调高 或诱使买家走避税漏洞

另一方面，ABSD进一步调高可能诱使一些买家走漏洞来避税，分析师指出，政府最近加紧取缔“99对1拥屋权”或类似手法的用意，相信是为了让房地产市场降温，接下来应该还会堵住其他漏洞。

麦俊荣认为，政府最近取缔避漏洞是在为最新一轮的降温措施铺路，也是“为房地产市场降温”这项更大的计划的一部分。

他说：“接下来，我们预计当局会收紧条例，并堵住更多漏洞，以及揪出那些购买房地产时利用或协助买家走漏洞的人。这是因为ABSD调高和其他房地产税将令避税诱惑变得更大。”

新加坡国内税务局（IRAS）26日在回复《联合早报》询问时证实，它将奖励举报利用“99对1拥屋权”或类似手法来避税或减少ABSD交易的举报者，奖金高达10万元。

使用这个交易手法的通常是首次购屋者，用他的名字买了房子之后，在短时间内将房地产1％权益“出售”给另一人，而这个人通常是配偶或其他直系亲属，原本应该支付更高的ABSD，并且有能力取得贷款来买房地产。税务局发现，近年来进行的“99对1拥屋权”安排有增加趋势，因此已开始对这类交易进行审计。

麦俊荣指出，另一个可能引起当局调查的避税手法，是夫妻间的脱钩（decoupling）交易安排。通过这个手法，两人联名购买一个住宅，然后一人把所占拥屋权全部转卖给另一方，从而在购买第二个房子时不必支付ABSD，因为这个交易将被视为他或她的第一个住宅。在这种做法下，两人通常是以99对1的比率购房。

此外，私宅屋主分割出更多房间来出租的行为，也可能受到当局关注。一些屋主假借制造“共享居住空间”的名义，利用隔板分隔空间给多名租客，不但引发火患隐忧，也造成生活条件恶劣。

国家发展部长李智陞27日接受媒体访问时指出，税务局针对“99对1拥屋权”交易进行审计，旨在确保买家遵循房地产税条例。

额外买方印花税调整生效首日

新公寓展销厅人潮未见显著变化

住宅房地产额外买方印花税调整生效首日，由于首次购屋的新加坡公民和永久居民不受影响，展销厅人潮并未出现显著变化。不过，也有外国和新加坡公众因此搁置买房计划。

政府在26日深夜推出私宅降温措施后，位于加东的莉丰嘉园展销厅27日下午仍吸引不少有兴趣的买家前去参观。（关俊威摄）

《联合早报》记者4月27日走访双悦园（The Continuum）、莉丰嘉园（Tembusu Grand）和康邻豪庭（Klimt Cairnhill）三个展销厅。其中，双悦园和莉丰嘉园在下午4时30分左右都各有数十人参观。

须预约参观的康邻豪庭展销厅虽然未见人潮，但房屋经纪薛永兴（34岁）说，一般工作日一向如此。

薛永兴认为，最新的印花税调整会在短时间内影响售房市场，但等过了两三周买家有了心理预期，可能还是会选择购屋，长期来说不会有特别大的影响。“这项调整主要针对外国买家，我有一个25岁的本地买家不受影响，今天下午就打算购买他的第一套公寓单位。”

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