萝卜点评：新一轮的房产调控，最直接的影响是房租上涨？

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万事通说

萝卜点评, 新加坡说房事。

4月26号深夜11：45，新加坡政府颁布了新的一轮印花税调控为市场降温，当天12点以后生效，一如既往的雷厉风行。

第二天一早，这条新闻就在朋友圈里刷屏，只要对新加坡有一点关注的朋友，想必都已经知道了。然而，新的调控真的可以带来“降温”吗？这是萝卜今天要和大家一起来分析的。

租房需求增大，

出租房源反而减少

首先，我们来看一看租房的情况。

根据新加坡市区重建局发布的2023年度第一季度最新的数据，租金指数继续上涨，涨幅为7.2%。

我们用一个简单的模型来代表当前的租房市场。即当前的租房需求，和当前的出租房源，在当前的租金下，形成一个动态的平衡。

有了这个模型之后，我们把这次调控的影响带入：

1. 外国人的印花税翻倍，势必会使外国买家的数量减少，至无限趋近于零。

外国买家购房后，有相当的部分不是自己居住的，而是出租。所以外国买家的消失，势必会使出租房源减少；部分原来刚需的外国买家，比如打算在新加坡上学8到10年的家庭，则会进入租房市场，增加租房需求；

2. 新加坡公民第二套，新加坡永久居民第二套，额外印花税增加5%。这条措施， 会减少新加坡公民第二套，和永久居民第二套的购房数量。

而第二套，顾名思义，基本会投入租房市场。所以，出租房源会再次减少（可能有朋友会说，买第二套是自己改善；一样的，这样原来的那套就会进入租房市场）。

租房需求，是一种刚需，在某种程度上，是比买房更强烈的刚需。其数量基本上是不会被房租指数压缩的。所以，这次调控的影响，必然是

租金疯狂上涨，

将刺激新加坡购房需求

根据新加坡市区重建局发布的2023年度第一季度最新的数据，房价指数继续上涨，涨幅为3.3%。

对于新的降温措施对房价的影响，不太容易直接推导。不过因为租金指数极大概率会继续大幅度上升，其必然会推动房价的上升。

可能有人会问，买家从哪里来？

在回答这个问题之前，我想问大家一个问题：一对有两个子女的新加坡籍夫妇，最多可以免额外印花税，购买几套公寓？答案是四套，当然子女的两套需要全款，如果未满21岁。

所以， 疯狂上涨的租金，必然刺激出本地的购房需求。

萝卜预计，最迟从第三季度的数据中，就可以看到本次调控的影响。我觉得，最终的影响，就是 把纯粹的外国买家挤出新加坡市场，把蛋糕留给公民。

对于刚需的租客，如果你看到这篇文章，我的建议是， 尽量签长约，把影响减到最低。

对于手握零额外印花税，或者最少额外印花税（5%）额度的人士，政策给您提供了最大的倾斜优势，此时还不把握，更待何时？

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