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萬事通說

蘿蔔點評, 新加坡說房事。

蘿蔔從業十多年，多數時間在公寓市場摸爬滾打，見過的大坑小坑數不勝數。

有的坑不痛不癢，有的讓人耿耿於懷，有的足以讓人頭撞南牆。

今天蘿蔔就把這些大大小小的坑羅列一下，給要買公寓的各位提個醒，一一對照，避免踩坑。

可大可小的空調架（aircon ledge）

新加坡的公寓採用套內面積算法，不包括戶外的電梯、走廊等公攤面積，但包括了戶內的陽台和空調架的面積。這點和國內住宅的算法很不一樣。

其中，最難以使用的面積，蘿蔔覺得就是空調架(AC ledge)了。

然而，空調架的面積，該占總面積的多少，是沒有一定之規的。我們可以在市場上看到很多不同的情況。

比如下圖這樣，112平米的公寓，空調架(AC)僅為2.5平米，業界良心！

又或者，87平米的公寓，8平米的空調架面積。

這是給修空調的師傅開Party留空間嗎？

蘿蔔點評：空調架占總面積3%或以下，優秀！5%或以下，可以接受。

林林總總的陽台

陽台是設計師比拼的舞台，大樓外觀的重要組成。

早期的公寓有不少是完全沒有陽台的，但新公寓越來越重視陽台這一塊的設計。

我們可以在轉售市場上看到各種各樣的陽台：

可以曬日光浴的超大無遮擋陽台：

半遮擋陽台：

圓形的：

狹長的：

或者乾脆沒有陽台的。

現在的新公寓已經基本看不到這種設計了。

買家對於陽台的看法非常的多元化。有的完全不想要陽台，有的喜歡在陽台上曬衣服，有的就喜歡大露台。

但目前的市場趨勢是，新公寓的陽台越來越大，占戶型總面積的比例越來越高，導致不想要大陽台的買家很難買到合心意的房子。

新加坡政府於2018年推出的房產政策，限制單位陽台面積不能超過總面積的15%。

蘿蔔點評：對於陽台的喜好見仁見智。但新加坡的天氣多烈日暴雨，選擇上面有蓋，左右有牆，面積不超過總面積10%的陽台，是比較理想的。

好高的天花板！

樣板房裡經常看到這樣的戶型：客廳超高的天花板，給人空曠的感覺，進光又好，好贊！

但是先別急，一定要和賣方確認一下，這是double volume, 還是high ceiling。

所謂的double volume, 指超高天花板的那部分，是算了一倍的面積的。

比如，20平米的客廳，擁有6米的超高天花板，按兩倍40平米計算面積。

許多客戶剛開始看到這個戶型是讚嘆的，並且默認這是免費的面積；但在我告知這是算了一倍面積以後，大多覺得不划算，空中面積無法像地面一樣自由使用，畢竟人類還沒有進化出飛行或者漂浮的能力。

如果要在挑高空間部分建閣樓是可以的，不過有政策的限制，最多可以修建5平米的閣樓。

如果有特殊原因必須建超過5平米的，需要得到相關單位的特別批准。

還有一種情況，就是單純的high ceiling, 但不算double volume。

在這種情況之下，空中的這部分就不計入面積了。常見於某些公寓的一樓和頂樓。

白蟻，密集恐懼症的噩夢

因為氣候的原因，白蟻在新加坡是非常常見的。但是您絕對不想在家裡看到它的蹤影！

白蟻能夠高效的降解木質纖維素，包括且不限於您的木地板，木門，衣櫥，木質家具。。。

不僅僅如此，白蟻的成蟲是有翅的，陰雨天時喜歡亂飛，是昆蟲恐懼症和密集恐懼症絕對的噩夢，為了避免引起觀看不適，我就不貼圖了。

白蟻基本不可能根治，因為您的家只是它們的食堂，遊樂場，它們的巢穴在地下幾十米處。

避免白蟻最好的方法，就是不要購買太老的房子。

如果一旦真的發現，不要自己處理，一定要找專業的滅蟲公司；滅蟲公司雖然也無法根治，但可以延緩白蟻的發展。

商住房的利弊

商住房，指商業和住宅的結合體。比如樓下是商場，樓上是住宅；又或者兩棟樓，一棟是住宅，一棟是寫字樓。

商住房的優點很多，居住方便，生活便利，本篇就不細說了，今天蘿蔔是來給大家看坑的。

小坑，因為商住的一體性，很有可能會出現以下情況，購房前要多注意：

1. 住宅單位需要分擔商業單位的物業費

商住房的物業費包括了商鋪部分的空調水電費用，會比類似的純住宅單位要高不少。購買前可以詢問開發商，住宅單位物業費的大概範圍。

2. 住宅單位可能會沒有一對一的停車位。

新加坡的公寓樓盤通常會給每戶提供一個免費停車位。但是商住房由於要提供一部分停車面積供商戶用途，有可能會擠壓住宅單位的停車位。

還是那句話，購買前詢問發展商，問清楚了再選購。

大坑：

若干年之後，商住樓被整體收購的可能性，比純住宅樓小很多。

眾所周知，集體收購（Enbloc）是新加坡老公寓變現的重要手段。那商住房為什麼難於被集體收購呢？根源是在一開始就種下的。

雖然大家在一棟樓里，但商鋪的價值衡量和住宅有很大的差別，畢竟是做生意用的。

比如，一樓店面就比二樓店面貴很多；住宅一樓和二樓就不會有這麼大的差別。總體上來說，商業店面購買時的單價，比樓上的住宅，要貴50% 到 100%。

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但是，到了整體收購的時候，大家分錢的只看面積：我100平米的住宅，就是比你50平米的一樓商鋪多分一倍。

你說，那些商鋪的業主，如何服氣？

不患寡而患不均，商鋪的業主大多會反對整體收購。那麼整體收購自然也就搞不成了。

你家有管道煤氣嗎？

公寓里小型單位：一房和二房，很多是沒有煤氣的，用的是電爐。

三房以上，大多數是有煤氣的，一個重要的看點就是廚房是否有煤氣灶。

再多問對方一句，「是city gas（管道煤氣）嗎？」十分重要！

因為即使廚房有煤氣灶，也有可能用的不是管道煤氣，而是煤氣桶。

很多的老公寓是沒有煤氣管道的，就算裝了煤氣灶，也是用需要經常更換的桶裝煤氣。

有一些新公寓，因為地理條件或其他原因，沒有煤氣管道的情況依然存在。

如果您不想以後熟練得在廚房更換煤氣桶，記得多問一句管道煤氣。

你的私人電梯夠私人嗎？

私人電梯，又稱入戶電梯，是高隱私的體現，高端房產的象徵。

然而，有些發展商為了節約成本，又不想放棄私人電梯的噱頭，於是乎發明了一梯雙開門的設計。

電梯門左邊開門是你家，右邊開門是你鄰居家。

如果兩家同時按了同一個樓層，就會面臨面面相覷的局面了。

如果買家追求隱私，那麼這一點就需要注意。

咦，張三家的天花板好像比我家的高，是錯覺嗎？

也許不是錯覺。

公寓的層高在公寓購買時，是比較容易被忽視的一個要點。甚至早些年政府都不是要求發展商把層高標註在購房合同里。現在改進了很多，政府要求發展商把單位每一個部分的層高都標識出來，並向賣家解釋。

大多數公寓的層高，在2.7米到3.2米之間。對於發展商來說，層高越高，成本越高。所以越是高端的樓盤，越傾向於較高的層高，但也不是絕對的。

層高較高的好處很多，比如進光面積大房子敞亮，也更通風，視覺上來說顯得空曠，裝修時也可以設計更多的儲藏空間。

順便說一下，廚房，廁所和走道的層高會比客廳臥室的要矮一些。這是完全正常的，因為要走各種管道。

看樓下那個紅色小屋，真好看！

公寓里是不會修建無用的建築的。

如果那個紅色小屋不是涼亭，四面牆壁，大門掛鎖，那你就要小心了，那裡面不是後備發電機，就是垃圾收集站。

如果再有個「閒人莫入」的標誌，就更確定了。

怎麼，我的單位沒有停車位？

大部分的新加坡公寓都是1對1的免費停車位。只要擁有一個單位，第一個車位是不用額外購買或者租用的。但是也有例外：

1. 如果公寓距離地鐵非常近，政府是不要求發展商修建1對1的停車位的；

2. CBD 中央商業區里的公寓，通常不提供免費停車位。

如果您有新加坡房產需求，

請聯繫蘿蔔，

以我十年所得，助您不走彎路。

新加坡萬事通房產專欄作者

彭威 – 您的新加坡房產私人顧問

我來自美麗的江蘇。1996年來到新加坡就讀於南洋理工大學。畢業後從事數據分析多年。2009年，從事房產經理人。現任新加坡房產中介公司之一的Huttons的市場部董事（CEA 註冊號：R042525J）。

從業13年，在小小的新加坡，累計行車可以繞地球六七圈了。每每為客戶找到稱心如意的房子總是由衷的開心。您的所有房產問題，我都會為您一一解答。以我十年所得，祝您置業順利，不走彎路。

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