新加坡房市话你知 降温等于降价吗

若你经历过2018年的降温便会知道，本地人负债率很低，对房产的持有能力极强。虽然这一两年来房价有上升势头，但是房价与收入比例仍然低于历史平均水平。因此新加坡的房市相对健康，房价的支撑主要来自于大量没有受到本轮降温措施影响的本地第一套房买家，其中至少有一到两成的人是全款购房。这部分买家完全不受贷款政策或是利率波动的影响，也不会因为无法支付房贷而被迫抛售。

04 题外话：如果明年加息

会不会让房价下跌？

如果新加坡的利率走高，一部分在海外投资的本地资金必定会回流新加坡本土以寻求更稳定的投资收益。使在新加坡投资成为寻求资产保值甚至升值的好方法。从宏观经济的角度来说，加息背后的根本原因是经济复苏和通货膨胀而不是房价。但通胀带来的更高的土地，人工和建筑成本最终会反应在房价上。

放眼全球历史数据也和以上观点大致吻合。2004年到2006年间，美联储曾连续加息，将联邦基金利率从1%上调至5.25%。但这一期间美国房价恰好是上涨最快的，当时纽约，旧金山，洛杉矶等热门城市房价涨幅甚至高达五至八成。而同期新加坡的银行间隔夜拆借利率也从0.4%飙升至3.5%，本地私宅价格指数上涨了将近20%。

05 现在的市场还有机会吗？

我想危机就是转机。降温不等于降价，只是暂时降低房价增长的速度。

作为一个深耕新加坡多年的房地产爱好者，我总爱和身边的人分享，在新加坡买房置业如果想要取得比较满意的结果，有两个重点，只要抓住其一即可，若两者同时出现，那便是可遇而不可求的机会：1） 产品性强（转售市场上有不少潜在买家愿意支付溢价，指名就要接你的盘，比如红山的Principal Garden），可替代性低（除却巫山不是云，便宜一点也不行）；2） 开发商或者卖家因为某种原因（例如定价失误，政策变化，急售）愿意让利，便宜卖给你。

伴随着降温措施的公布，也为了避免集体出售潮（拆迁）过热，政府同时宣布了明年会适当增加土地的供应量。有些人可能会问，通过拆迁取得的土地和政府售地有什么区别呢？有区别！最大的区别之一是会不会产生永久产权的土地和新房。

新加坡自建国以后，政府就再也没有推出过永久产权的地皮供开发商招标，政府出售的土地都属于99年的租赁地契（也称为99年地契，非永久产权）。长远来看，永久地契的供应量不仅不会增加，反而还可能减少，因为一些永久产权的土地可能被政府征用或者开发商收购后再以非永久的形式出售。如果没有永久产权的公寓被集体出售，那么未来几年市面上就很再现新的永久地契房产。因为本轮政策的调整，永久产权且不太旧的房产在未来几年会是一个更加稀缺的产品。

新加坡每个地区的房产定位精准，布局合理，既因地制宜又与花园城市的绿化和谐相处。从房产的角度来说，新加坡被分为三个主要区域，也被称为“细分市场”（Market Segment），分别是：核心中央区（CCR: Core Central Region），其他中央区（RCR: Rest of Central Region）和中央区以外（OCR: Outside Central Region）。每个区域各自的边界和定位都非常清晰。

疫情以来，随着人们居家办公时间延长，对通勤的需求降低，很多人愿意用时间换空间，从市中心搬到了郊区（OCR），导致OCR的房价涨幅在三个区域中遥遥领先。但是如果你和我一样乐观的相信，疫情终将会过去，世界一定会好起来。待到那一日，在新加坡黄金地段求租和自住的需求都很可能随着经济一起强劲复苏。

当然，产权和地段从不是决定房产值不值得购买的唯二因素。正常来说，在新加坡同一个地点的公寓，条件（屋龄，定位，学区，质量，设施，户数等等）相似的话，永久地契通常会比非永久地契的房价高出20%左右，这是一个比较合理的价差。但是当黄金地段的永久地契高端房产与市区边缘甚至郊区的非永久产权房价相差无几时，这不是正常的，是价格错配！

所以现在还能买什么？我的选择是定价合理的，优质开发商出品，位于黄金地段，永久地契，中大型楼盘。比如：

Leedon Green 绿墩雅苑

· MCL和仁恒置地两大高端住宅开发商联手出品。

· 新加坡最高级私宅区的永久产权，占地约3万平方米。

· 本地顶级名校南洋小学学区房，花拉路+荷兰村双地铁房，著名的新加坡植物园近在咫尺。

· 真正的低密度，高绿化。开发商毫不手软的把小区内70%以上的土地面积保留为园林景观和娱乐设施，住宅区仅占不到30%。

· 以大自然梯田地貌为灵感，将大量的绿植和丰盈的流水融入到小区建筑设计之中，观赏度与舒适度并存，让你仿佛置身顶级度假胜地。

· 好产品从不缺买家，降温措施便是最强的压力测试。新政落地后的仅一周多，绿墩雅苑依然从容不迫的售出了7个单位。

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