新加坡房地产将何去何从

2021-12-30 缘分 10825

11月15日晚上11时30分，不少新加坡人已经进入梦乡，然而就在此刻，新加坡政府突然放了大招：宣布推出一系列房地产降温措施，且从半小时后的16日零时开始执行，让人措手不及。

具体的手段包括提升印花税率和降低信贷额度等，如外国人在新加坡买房所需缴纳的额外买家印花税（ABSD）被提高到了30%之高（相当于外国人投资新加坡房地产，先亏30%，和本地公民相比较卖房时候需要多卖30%才能收回成本，有何竞争力呢？）。新加坡支持“居者有其屋”政策，此次新政的出台给刚需购房者吃了一颗“定心丸”。并且政府迅速加大组屋供应，未来5年预计新增10万套新组屋推出市场，满足本地人购房居住需求。迅速加大私宅土地供应，解决供给方需求。

自疫情以来，如同全世界大多数地方一样，新加坡多种形式的住宅价格节节攀升。新加坡政府表示，自2020年第一季度以来，私宅价格上涨约9%；组屋转售价也上升了约15%，此前其已连跌6年。组屋是由新加坡政府所建住宅，带有福利性质。

作为亚洲的金融中心之一，新加坡本来就是各路资金和富豪置业的首选之地。在新冠疫情后，稳定的政治、经济和社会环境更让外国投资人感觉到这是资产的安全港，加之全球低利率的刺激，海外买家纷纷涌入新加坡房地产市场。

对于新加坡政府在本月15日晚紧急祭出的降温措施，新加坡财政部长黄循财表示：“我们不希望新加坡和外部的投资者大举投资房地产，导致房价脱离经济基本面。这样一来，很多新加坡人可能会觉得房子没办法负担得起。”

房地产作为特殊资产和特殊投资产品，脱离经济基本面的上涨或者下跌，都是会严重影响国民生计。新加坡视房地产为国家经济安全和人民是否有盼望的核心关键，坚决抑制房地产价格上涨的决心非常强烈，奉行“居者有其屋”“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜”的理念，并且在实际操作过程中设定了非常详细的监管措施，比如购买资金必须进银行托管的监管项目账号，房地产开发商在建房过程之中没有第三方独立有资格签署人签字无法付款出去。因为外国人和部分本地投资者购买需求强劲，本地开发商盈利的唯一风险就是政府政策。

为了抑制炒房，设定了各类买卖税收，以及房地产税，个人所得税，加增对于企业购房设定的税率。

国会和执政党对于房价上涨尤为重视，在2011年大选因为房价上涨过快可是政府供应组屋不足并且外来移民人口激增，直接导致了当年大选执政党选票得票率史上最低，给执政党敲响了警钟。因此政府历来把控制房价作为经济工作的首先任务，拒绝房地产的短期刺激经济的作用，以免陷入依赖房地产来发展经济的恶性循环，作为小经济体若依赖房地产只会自毁长期经济前景，严格控制房地产占比国民经济GDP总体比重。

近年来新加坡房地产租售比始终保持和新加坡10年新币国债比例类似，1.75-1.85%每年。也是政府控制房地产过热发展的良苦用心。

另外随着近些年电商，外卖平台，社区团购送货上门等互联网业务发展，伴随着疫情发展，政府鼓励这类业务发展解决大量就业，政府投资公司也入股大型电商等互联网平台服务商公司，店铺生意大不如以前，不断看到店屋空置招租。

居家办公导致办公室需求也大降，办公室空置率不断升高。银行不断拍卖不能继续还贷的办公室。一些大公司都表示即便疫情后，也不需要此前那么大的办公租赁面积了。

如果研究发达经济体，有类似情况和政府管控。现在美国，澳大利亚，加拿大严查外国人全款买房的收入证明，以及相关赠与和税收税务居民条款，或者考虑禁止外国人买房，空置多久可以考虑收回房子。

所以还是得回到需求本身，在发达经济体，如果是居住等资产配置的刚性需求，还是可以继续抄底买房居住。如果是投资目的，就得思考是不是真的值得投资？是否流动性能够满足，否则买了最终难以迅速变现也是麻烦事。核心还是多找些靠谱的可投资产品，地球这么大，不是只有房地产一个选择，鸡蛋不在一个篮子里面。