疫情与控房政策后, 2022年新加坡房产还值得入手吗

2022-01-12 缘分 15835

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疫情与控房政策后

2022年新加坡房产还值得入手吗??

2021年12月16日, 朋友圈全被突发的房产调控措施给刷频了. 我也收到不少客户朋友私信关切房产未来的走势. 在新的一年, 很多客户依旧非常关心询问, 今年是否还适合入手新加坡房产?

其实我们了解, 降温措施(Cooling Measures) 的背后目的, 是政府维持房价稳定的决心, 以确保房地产不与经济成长脱轨．在一个房产制度健全的国家, 适度的调控对房价长期的稳定是相当有必要的．而这样的政策, 对于未来短期与长期的房价, 会有什么影响呢?

想了解政策对房市的影响, 首先需要知道降温措施主要有哪些方面的改变

1. 买家额外印花税 (ABSD)

新加坡公民与永久居民的第一套房的印花税将维持不变. 公民第一套没有ABSD, 而永居有5%. 新政策之下, (A) 公民(SC)第二套房产, 额外印花税17% (增5%) (B) 公民(SC)第三套房产起, 额外印花税25% (增10%) (C) 永居(PR)第二套房产, 额外印花税25% (增10%) (D) 永居(PR)第三套房产起,, 额外印花税30% (增15%) (E) 外国人无论几套房, 额外印花税直接上调至30% (增10%) (F) 公司名义购房 (包括发展商收购旧公寓), 额外印花税35% (增10%) 调涨额外印花税受影响最大的是投资买家, 外国人, 以及发展商. 对于购买第一套公寓的本地公民与永久居民来说, 是没有太大的差别. 特别值得注意的是, 政府增税用意之一在于抑制即将蠢蠢欲动的En bloc 公寓集体收购计划. 还记得2018/ 2019 年大规模的公寓收购计划, 推高了这几年新盘的价格, 间接也带动了整体私宅的房价? 为了避免再次出现大规模收购现象, 政府直接把发展商购买旧私宅的额外印花税直接增加了10%, 也就是未来发展商在5年内无法完售新盘, 将无法拿回高达30% 的额外印花税. 因此这项新政对于发展商未来在竞标旧公寓进行收购计划时,对大型公寓的集体收购, 会谨慎保守.

2. 收紧总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）

TDSR 由原先的60%调整为55%, 意味着买家相应贷款能力下降了. 在此之前, 以前每月贷款偿债率上限为收入的60%, 现在收紧到55% 这也就是说, 假设贷款30年, 100万元贷款 旧政策60% TDSR: 月薪需要$7485 新政策 55% TDSR: 月薪需要$8166 也就是每100万的贷款, 薪资差异为$ 681 元 这对于购房没有打算拿到最高可贷额度的买家来说没有影响. 但对于打算拿最高额度的买家来说, 因为拿不到原先预估的额度, 而需要支付更多的现金, 或者使用增贷或验资方式增加贷款的额度.

3. 调整组屋贷款的最高额度

组屋贷款的最高额度, 从90% 降至85%. 这项调整对于将拿组屋贷款的买家来说, 需要准备更高的首付. 对于稳定现今组屋市场的溢价情况, 将会有所缓和.

房产调控有哪些主要的影响呢?